据报道，近几年来，李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔两家上市公司多次被爆出涉嫌囤地或开工缓慢。据了解，长江实业在上海主导操作的三个项目从拿地到开工，最短也需要28个月，其中陆家嘴地块长达51个月。

      通过将长实拿地时的价格与开工年周边相同类型土地的出让价格进行比较，这三个项目开工前的升值总额达68.6亿。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民“一针见血”地指出，长实的运作模式就是通过囤地赚得土地溢价。

长实上海三大项目开工前先升值68.6亿

      在位于银城中路以西、银城南路以北的陆家嘴X3-2地块，施工铭牌显示，该项目开工日期为2011年2月20日，建筑面积8万平方米，规划为办公用地。长江实业于2006年10月购得该地块，开工日期距离拿地已超过51个月。

      上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健表示长实的一贯作风就是拿了地慢慢造。对于长实为何开工一向缓慢，杨健称如此土地价值可能会随着时间推移而升值。

      而从规土局网站获悉，2011年出让的办公用地中，距离长实陆家嘴项目最近的是塘桥社区02-04地块，该地块楼板价17288元每平方米。而长实购得陆家嘴地块楼板价为10400元每平方米，以塘桥社区2011年出让的办公楼地价为参照，陆家嘴地块开工前已升值5.5亿。

      而根据调查得知，长实在上海主导的另外两个项目从拿地到开工升值同样不菲。

      其中，真如城市综合体项目2006年12月以22亿元的价格成交，楼板价3027元每平方米。地块于2009年4月开工，距离拿地近28个月。与该地块一路之隔的一幅使用性质相同的土地，2009年拿地楼板价为8900元每平方米。以此价格计算，真如项目开工前升值约42.6亿。

      南翔住宅地块2011年底刚开工，距离其拿地时间近4年。2008年1月地块以总价11.6亿元成交，折合楼板价2892元每平方米。嘉定区南翔镇A13地块是南翔地区最近出让的住宅用地，成交楼板价7981元每平方米。照此估算，长实南翔宅地开工前土地升值约20.5亿。

      综合以上三幅地块，长实在上海的三大项目开工前升值总额高达68.6亿。

升值总额超旭辉全年销售额

      值得注意的是，据统计，近几年崛起的旭辉集团2011全年的销售总金额约46.88亿，甚至未达到长实上海三大项目开工前升值总额的70%。

      从去年底公布的“2011年中国房地产企业年度销售金额TOP50排行榜”来看，排名第50位的大华集团2011年全年销售总金额为78亿，而长实上海三大项目开工前的升值总额已达到大华集团年销售额的87.9%。

      复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，长实的运作模式就是通过囤地赚得土地溢价。“土地作为原料，是最赚钱的。如果开发成为产品，必定会面临折旧等问题，土地则不存在折旧。凭李嘉诚的政商关系，从拿地到开发是可以快速进行的。”

      易居研究院企业研究中心总经理周建成也表示了相同的观点，他认为这是长实的赚钱模式，也是港企比较普遍的运作模式。“长实的资金条件雄厚，因此有资本充分挖掘土地的价值。而国内很多企业都是通过银行借贷来开发项目，资金压力大，只能采取快速开发和销售的方式。”