腾讯财经：刚刚您提到商业地产，我们知道瑞安在这块一直都做得不错，但是在现在这种宏观调控政策下，很多房地产开始转向商业地产，您怎么样看待这种现象？

      罗康瑞：这是很自然的，现在住宅有很多的限制，现在开发商看到商业地产肯定是未来非常好景的，我们国家希望扩大内需，扩大内需就是要买东西，商业地产刚好配合这个方向，大家都要做，但是我相信他们会发现商业地产是很难做好的，肯定将来会有很多做得不好的，或者到那个时候我们可以在市场买一些便宜的项目。

腾讯财经：您觉得现在这里面有泡沫吗？

      罗康瑞：泡沫是没有的，我们国家土地非常有限，还要经济增长那么高，好质量的楼房也不太多，所以泡沫我觉得不存在，尤其是中央调整楼房的这些措施，有些是太重了，但是肯定是对这个市场比较健康化是有帮助的，更重要的一点我们不会像西方国家，我们没有太大的借贷来买房子，我们现在到今天还有1/3的买家是付现金的，不需要借贷的，这个是非常健康的。当然最近我看到，在去年年底有83万亿的存款，其中36万亿是私人户口的，这跟总体GDP47万亿是一个很高的数字，所以这个刚性的需求肯定还是需要的。

90年代顶着压力进军内地

腾讯财经：在商业地产这块，你们在90年代就介入了上海做了新天地这个项目，我们知道您是出生于香港，在香港长大，是去国外念书回来的，当时为什么会决定去内地开发项目？

      罗康瑞：最主要是因为我在80年代的时候下了决心说1997年一定要留在香港，我相信要留在香港一定要到内地去看改革开放的步伐跟方向有没有调整，主要是这个原因。当然现在经济发展得好，我们做房地产的长期来说一定是跟经济增长挂钩的，有这样高的增长，我们做房地产的机会就好多了，所以我在90年代的时候下决定全部投资都放到内地去。

腾讯财经：当时好象还面临董事会的压力？

      罗康瑞：是的，因为不是每一个都像我看得那么正面，因为我自己经常到内地去，我算是比较了解内地发展情况的，调整各方面，特别是上海，90年代的时候，上海市的领导希望跟香港建立更密切的合作关系，他们邀请我跟市长2001年主持一个沪港经济合作会议，因为那个会议变成上海发展的方向跟计划比较有认识，所以我有信心在上海是不是可以做一个新天地这样的项目。最近做了一个叫虹桥天地的，这个就是在虹桥枢纽旁边，这个项目是一些比较创新的构思，希望在明年第一期开放的时候大家可以去看看。

腾讯财经：您当时是怎么说服董事会的？

      罗康瑞：还好90年代我们公司还没有上市，我说话还可以算数，但今天是上市公司，我相信就不容易了，你自己愿意冒险，这些小股东不一定愿意，不一定那么容易让董事会同意我的说法。

腾讯财经：所以新天地的成功可以说是历史环境赋予它的？

      罗康瑞：要不是那个时代，今天要动迁非常困难，那个时候特别是钉子户，我觉得真了不起，43天我们动迁了3800户，今天是没有的。

腾讯财经：因为当时没有这么多钉子户。

      罗康瑞：是啊，大家还是比较容易接受补偿，因为今天大家都知道房地产开发商赚钱了，是不是应该给大家拿多一点，钉子户现在很多是契约化了。

腾讯财经：罗先生您刚刚也提到了现在拆迁面临的难度越来越大，瑞安曾经非常出名的是旧改项目和改造一些烂尾楼，现在随着这种趋势的变化，未来的转型方向是怎么样的？

      罗康瑞：其实我们不需要怎么转型，我们现在的土地储备足够我们六年用的，还有烂尾楼是另外一间公司瑞安建业在做，这个我们现在比较小心去处理，当然这些机会是可遇不可求的，你有看到刚好是有危机的时候有烂尾楼，要不然基本上想买也买不到的，所以我们不需要太大的调整，我们希望可以做多一点小型的项目，因为过去瑞安房地产只是做大型的项目，每一个项目起码超过100万平方，下去我们可能会开始考虑做一些小一点的，毕竟资金的回笼会快一点。

腾讯财经：还是会做旧改吧？

      罗康瑞：旧改还是会做，但是我们不一定跟过去的做法，我们先跟政府谈好，他们负责旧改，城投卖土地的时候已经跟政府谈好价格了。

腾讯财经：可不可以谈一谈你们当时在旧改的一些理念，我们看到现在很多开发商也在做旧改项目，但是我们看到越来越多的项目是很相似的，而且改变了一些老建筑，包括一些文化的东西、历史的东西都破坏了。

      罗康瑞：做这些其实是很不容易的，因为你是从一个开发商的角度做这个事情，还是有一个社会的责任，像这些旧的东西，有历史价值的保留下来，这个我觉得很重要，我们是抱着这样的心态来做事的。我们公司基本上都是希望为这个城市做出贡献，这个是我们做开发的第一个目标，我们做很多调研都是研究好这个城市需要怎么样的楼房，我们应该设计规划，做这些是对城市有帮助的来支持他们的经济增长，因为我们相信经济增长我们的房价一定会好的，我们希望这样来配合，而不只是想我们就去买一个地块快快建了卖掉走了，不是的，我们在这个城市一投资我们就是落地生根，在那边长期做的。

与政府的微妙关系

腾讯财经：但另一方面商人的本性就是赚钱，您怎么样来平衡赚钱和为社会做出贡献的关系呢？

      罗康瑞：这个事其实我觉得不难，我刚才不是说房地产是看这个地方的经济增长，经济增长跟房价是挂钩的，要是这个地方经济增长好，我们肯定有收益的，我们在做这些项目，就是能够支持这个地方增长他们的经济，他们的经济好，还有我们挑的地段比较好，也是规模比较大，是一个整体规划，这个小区的内容跟环境比较其他物业优胜很多，所以你看看现在上海新天地板块，我们的楼房卖得非常好，到今天最后成交一户是17万多一平米，这个是天价，在这样的市场环境我们都不敢宣传，因为我们怕是不是把房价提高，基本上都是市场的需求，这个是我们跟其他开发商不一样的地方，我们都是整体规划配合城市的需要。

腾讯财经：您也是这样去说服当地政府的吗？

      罗康瑞：对呀，也确实是，大家也看到这些成效，最好的例子就是在新天地板块的企业天地，一栋楼政府去年收了20亿的税收，这个对当地政府是一个很大的支持。

腾讯财经：在与政府打交道的过程里面，其实您之前在采访里面也提到过，似乎您是很有招数的，可不可以再跟我们分享一下？

      罗康瑞：我觉得最好的招数就是你做这些项目真的是为这个城市去设计、去推动，而不是从自己开发商的角度，我们过去一直都是有一个口号配合政府促繁荣，社会进步我发展，我们用这样的心态来做事，每一个城市肯定是欢迎我们的。

腾讯财经：这样的心态是怎样培养起来的？其实您是没有在体制内的企业或者是机构里面待过，但是您的思路是非常契合他们的，您是怎样培养这种心态的？

      罗康瑞：因为我在内地投资的时间很长，27年，还有是因为我在香港起草基本法的时期，在80年代我放了很多时间在那边，我是比较了解内地在做这些政策跟决定的过程是怎么样的，我是比较了解内地的一套，所以我现在跟这些官员、干部打交道是非常容易的，完全明白他们怎么看事情，怎么做事情。

从未尝试赚“快钱”

      腾讯财经：您还说过，您没有尝试过赚快钱，而且这么多以来都没有尝试过炒卖土地和卖股票。

      罗康瑞：炒卖股票是有，但是不成功，一方面是自己没有这个时间专注做炒卖股票，炒卖土地不是我要做的事情，我觉得炒卖土地是不太公平的，当然做开发的最主要赚钱还是在土地的涨价，但是最重要是你要加入你的规划设计，你的理念来提高这个价值，炒卖土地只是买了这个地段放在那边，等它涨价之后卖掉，我自己觉得我们不应该这样做。

腾讯财经：说到赚快钱，其实内地很多开发商，比如说万科、恒大，他们主张的都是快速开发、快速周转，特别是在这种严厉的宏观调控之下，他们秉持的是这样一种观念，您是怎么看的？

      罗康瑞：他们这样做也是对的，因为每一家公司都有自己一条运营的方法，万科这些都是非常成功的企业，我佩服他们，但是不是人家这样做你就能这样做，还有就是是不是适合你自己做事的方式。这个没有说大家都是用一个公司的模式来做，我是希望这样来做这些项目，我希望慢慢来做新天地，不一定是每一个开发商都能做这些，也愿意去做，这个投资、时间各方面条件是不一样的，所以主要是看主事人他自己是怎么样要求，我认为这方面其实是瑞安房地产的一个优势，我们就从这个角度继续去做。

腾讯财经：可是这么多年以来在这么浮躁的行业里面，您怎么样保持这种平和的心态？

      罗康瑞：我觉得人最重要的就是你很清楚自己的目标是哪个方向，你每一天都朝着这个方向走一步，进一步，你就觉得做事有满足感，知道这个事情会做成，所以目标是很重要的。

腾讯财经：您的目标是什么？

      罗康瑞：我的目标就是能够做像新天地这样的项目，我们最近在佛山做一个项目，你可以过去看一看，我觉得那个地方蛮漂亮的，你肯定会喜欢的。能够做这些项目我觉得非常有满足感。当然不是赚快钱，这个是我自己承认的。但是长期来说这些项目的价值是不可替代的。

腾讯财经：您担不担心有一天您不在公司了战略会发生变化？

      罗康瑞：变化调整是必然会发生的，但是我现在希望到一天我自己不主政的时候，公司做的比我在位的时候更好，我是非常开心的。因为我觉得现在我培养出来的这些人，他们都是有能力的，但是是不是每个人都有我这样的创业精神，这个也不一定，可能他们现在不需要创业精神了，企业大了，主要是稳住做好，当然我还是希望有这些精神的人来做，因为公司你继续去高增长，你就需要有创意，没有创意就很难的。

腾讯财经：您从去年3月份以来就没有再担任行政总裁的职务，您可不可以谈谈这个决定背后的原因是什么，还有您现在的工作是不是会轻松一些？

      罗康瑞：这个决定最主要是我觉得因为公司是我一手做大做成功的，我到现在这个年龄，我应该开始准备接班人，越早有人接班，将来交接就容易，将来公司的发展会有更好的保证，所以我下了这个决定，我这个不是忽然间明天就要交出来，不是的，已经计划了两三年，所以交接的过程非常顺利，非常好，现在李进港已经完全可以独立去推动这些事情。你问我自己是不是工作轻松了，没有轻松，为什么？因为现在国际形势太复杂了，我还是要带领董事局抓战略，发展的路向是怎么样的，我现在的工作量还是挺多的，但我现在不是做公司内具体的事情，我是在外面论坛参加多一点，为什么呢？希望听听其他的行业专家的看法，我自己才能够帮助我看清楚、看透这个形势，才可以做出这个判断。

成功并非来自幸运

      腾讯财经：其实我们在看您的经历的过程里面，觉得您是一个比较幸运的人，因为出生的环境比较好，创业的过程似乎也比较顺利，您的一生里面有经历过一些比较大的挫折吗？

罗康瑞：太多了，你觉得我很顺利，我自己不太同意，比如说开始瑞安是我爸爸借我十万块钱，开业之后我没有休息过一天，每天工作十六二十个小时。

腾讯财经：您不用睡觉了？

      罗康瑞：没办法，需要工作嘛，因为自己经验不够，所以很紧张，睡不着，我吃了四年的安眠药才能睡觉。这些经历我觉得很宝贵，虽然很痛苦，但是真的很宝贵，我知道做事情学习是怎么样的过程，要是没有经历过那一段，今天哪有那么容易去管理一个大的集团或者做这些判断，这些都是受过很多的挫折，不容易的，但是我还是觉得自己是幸运有这样的机会，特别是做好新天地这样的项目，我觉得自己真的很幸运，这些项目基本上可以很久，也是国家非常重要的一个地方，我们新天地名字也是这样来的，一加大就是天，新天地是这样想出来的。

腾讯财经：在对您的孩子教育方面，是不是鼓励他们去经历一些苦难？

      罗康瑞：是啊，我经常跟他们说，他们要是自己愿意出来创业，我还是会像我父亲一样借钱给他们去试试看，但是今天的年轻人他们有自己的想法，我也不能勉强他们，我希望他们有一天能来接班，但是我不会有很高的期待，因为这对公司、对他们都不公平，这听其自然，但是我经常鼓励他们，培养他们，他们要是有兴趣，他们当然机会比我好了。

腾讯财经：可不可以对现在年轻一代想创业的朋友给一些建议？

      罗康瑞：现在有很多很多的机会，当然也有很多的挑战，最主要的是你有没有信心，有没有这个决心来承担这个工作，因为自己创业的压力是很重的。还有创业90%以上是会失败的，年轻的一代愿不愿意承担这个风险，其实失败没有大不了的，重新再来，这就是美国硅谷的精神，你只要对自己有信心，失败再来过，你下一次就会做得更好一点，但是不容易的，一定不容易的，所以我希望有心创业的年轻人应该好好去了解创业的需求是怎么样的，了解了之后再去做成功的机会就大一点。

健康与家庭比财富更重要

腾讯财经：您在平衡工作和生活方面怎么样？您自己评价自己。

      罗康瑞：我觉得算可以吧，太好就不是了，因为到今天我还是每天工作起码十个小时或者十二三个小时，但是我喜欢我的工作，所以我没有太大问题，但是变成其他的私人空间就少了，但这个是我自己的选择。

腾讯财经：所以我们经常可以看到您和太太一起出入各种论坛上。

      罗康瑞：我太太很支持我，她愿意陪我，我觉得有时候一天去一个城市太累了。

腾讯财经：有时候会不会觉得对她比较抱歉？

      罗康瑞：有时候，但是还好她有自己的爱好，她要是去到一个城市，她知道可以去外面拍照，有花这些，她就会很开心，所以我还是不用太担心。

腾讯财经：其实您做到现在这个程度，您自己对于财富是怎么看的呢？

      罗康瑞：财富是重要，但不是人生最重要，最重要的其实是自己的健康，自己的家庭，还有做一些有意义的事情，你就会觉得生命是有意义的，很多有钱的人其实生活是很空虚的，钱也买不了他的快乐，买不了他的健康。

腾讯财经：还有一个比较有趣的问题是十年前您曾经说过年轻人要尽早买房，十年后您在今年的两会上说现在的房价太贵了，年轻人刚毕业不一定要买房，是不是有一点矛盾呢？

      罗康瑞：没有矛盾，其实你现在要是能够负担，我还是建议买房的，但是你自己没有这个能力，你勉强去买房，这个是太大的压力，但是买房我觉得这个是非常正确的做法，因为你自己有你自己的家后，你整个人是安居才能够乐业，所以刚才你问我是不是房地产黄金的十年过去了？不是，未来你会更看到这个房价一样，为什么我没有想到呢？因为我们国家经济发展，房地产还是好的。

腾讯财经：看来您是长期比较看好房地产行业。另外一个现象是我们在翻看香港企业家资料的时候就发现，其实香港在八九十年代的时候，出现了很多优秀的企业家，但是这么多年过去了，我们看到近十年，香港似乎是比较难再出现这么优秀的企业家，您觉得这是什么原因呢？

      罗康瑞：最主要是香港这个市场太小了，现在其实还是有很多香港的企业家到内地去投资，做得很好的，在香港好象没有看到他们的名字，其实是有的，最好的一个例子就是利丰，冯国经、冯国纶，他们两兄弟做的非常好，他们现在是世界级的企业家，这些都是，他们的总部还是放在香港，都是可能因为现在很多这些业务都是太国际化了，在香港的知名度没有那么高，过去李嘉诚他们这样，在香港每天什么事情都跟他有关的，所以他的知名度比较高。

腾讯财经：那未来呢？您觉得可能还会出现像李嘉诚一样的企业家吗？

      罗康瑞：一定会的，当然不一定是那么容易找到好象他那么成功的人，但是一定有这样的机会，特别是在我们内地。

腾讯财经：觉得香港未来的发展是不是一定要跟内地融合？对于内地和香港的融合未来趋势您是怎么看的？

      罗康瑞：融合是需要，但是香港还是一国两制，一国两制还是要坚持香港的一些空间，我们是一国，但是是两制，融合是需要，但是有些地方，香港有自己的空间，这个是一国两制最主要的地方，现在就是我们怎么样能够利用这个空间，香港的前景一定好，要是只是完全融合进去呢，香港将来就变成是内地另外一个城市。

人生需要“框框”

腾讯财经：你是如何坚持只做房地产的？

      罗康瑞：这样才是最好，那你就很容易去决定了，我也不希望去炒卖，我不去想它，要不然每天肯定有很多人都在说，你来投资这个很快的，一下子你就赚钱，我说对不起，这个事我不做的，我想都不去想它，为什么要浪费去想这些呢？人一定是需要有一个框框，我是一定活在这个框框之内的。

腾讯财经：但是这个框框会不会限制你的范围？

      罗康瑞：没有，是这个你就容易很多，但是我还是有很多空间的，你只是做事就是用这个框框来做，要是你每天都不一样，你下面的员工怎么去跟得上你呢？

腾讯财经：对，所以我觉得这个很重要。

      罗康瑞：很重要的。为什么要有公司经营要旨？这个就是我们的框框，很多都是我自己写的。

腾讯财经：你平常休闲会干什么？