“资本玩家”罗康瑞（瑞安集团董事长）携旗下瑞安房地产（00272.HK）再度出手。

 　　7月31日，瑞安房地产高调宣布，已于30日在香港与德意志银行、渣打银行及瑞银就发行“优先票据”签订了协议。据悉，该票据总额为4.01亿美元，扣除发行成本（包销佣金及其他开支）后，将获得4亿美元（约合25.51亿元人民币）净额资金；此笔票据到2015年到期，年利率为9.75%。

 　　瑞安房地产又一次在海外资本市场上怀揣“战利品”胜利而归，但这只是“冰山一角”。今年以来，相比万科、中海外等千亿巨头而言，这家规模并不算大但却谙熟融资之道的房企，以罕见的速度频频在国际市场大手笔“圈钱”。

 　　激进“圈钱”

 　　将时间镜头拉长至今年年初，瑞安房地产激进圈钱的轨迹更加清晰。

 　　年初，觊觎融资已久的瑞安房地产先于其他房企举起发债大旗。1月20日，透过渣打银行、法国巴黎银行、德意志银行及瑞银，发行了2.25亿新加坡元、于2015年到期、年息为8%的优先票据。此后，又将该项融资规模提升至2.5亿新加坡元（约合12.8亿元人民币）。瑞安房地产相关负责人向地产中国网透露，此笔融资“主要还是用于现有项目发展。”

 　　此后，瑞安房地产便在海外融资之举一发不可收拾。时隔不到一月，2月9日，该公司又通过上述四家国际银行，再度发行4亿美元（约合25.51亿元人民币）2015年到期，年息为9.75%的优先票据。该公司透露：“此项融资，主要为集团扩充及增长计划补充资金。”

 　　胃口越来越大。数十日后，也就是2月20日，瑞安房地产再度与上述四家银行签订发行优先票据协议，成功获得7.5亿美元（约合47.71亿元人民币）融资，该笔借款亦于2015年到期，年息亦为9.75%。

 　　加之最近的一次发债融资，瑞安房地产在国际市场上发优先票据的总额已高达111.53亿元，名列今年以来房企海外发债前茅。

 　　对此，一位香港分析师告诉地产中国网：“除了为现有项目融资外，其实大部分还是为了偿还旧债。”据了解，近年来，瑞安房地产频频发债，到期的债务亦不断增大。美银美林近日发布的报告称，瑞安房地产今年到期的债务为7.31亿美元（约合46.5亿元人民币），而公司去年上半年的收入仅为19.4亿元。

 　　在发债的同时，瑞安房地产亦不忘借贷。7月20日，该公司为旗下两公司分别向国际银团贷款12亿元及8.5亿元3年期离岸贷款。

 　　远不止此，瑞安房地产亦杀进了信托领域。6月末，其通过平安信托，为旗下重庆公司发行了17.5亿元信托，用于三幢“5A”写字楼建设。至此，截至目前，该房企已在资本市场斩获了近150亿元的资金。值得注意的是，去年其合约销售仅为107亿元，且其中约一半来自商业整售获得。

 　　瑞安房地产透露，截至6月底，已偿还现有债务合共53.63亿元人民币，并且产生额外债务接近百亿元。

 　　激进借贷，亦推高了瑞安房地产的负债率。据了解，在2006年底上市之初，其负债率仅为15%，而今年年初净资产负债率则达到了65%，业内人士预计，多次借贷之后，这一数据可能已超过了70%的水平。

 　　囤地之殇

 　　频频密集融资，源于瑞安房地产近年来大规模“圈地”带来的消化不良。尽管在上市之初，这家名不见经传的小房企近在上海、重庆、武汉及杭州四个城市拥有项目，而6年之间，进军了大连及佛山两个城市，但瑞安房地产在拿地上，并非等闲之辈，向来以“蛇吞象”的方式获得大量土地。

 　　2006年末，瑞安房地产土地储备量仅有700万平方米，而短短一年之后，其在大连及佛山吞了两幅巨无霸土地。

 　　2007年，瑞安房地产联合母公司瑞安集团，与大连市政府签订合同，欲将规划633公顷、总建筑面积为390万平方米，合共23宗土地拿下。“其实，这家公司拿地方式很特别，先与地方政府谈一定的条件，再签订一个意向合同，然后按照计划，分几年将一大宗土地拿下。”上述香港分析师如是说。

 　　是年年底，瑞安房地产以同样的方式进军佛山，并砸下75.1亿元，将佛山东华里旧城改造权拿下，并成功将总建筑面积高达150万平方米的土地收入囊中。值得注意的是，此次拿地，瑞安房地产一家房企“单刀赴会”，以“兵不血刃”方式轻而易举拿下。此后，业内普遍质疑，该土地是当地政府为瑞安房地产“量身订做”的。

 　　至此，一年之间，瑞安房地产的土地储备量跃升一倍，上升至1310万平方米，而在接下来的几年中，其土地储备一直保持在1300万平方米左右。

 　　不仅如此，2008年，瑞安房地产多次发布公告，称其在云南的昆明、丽江、大理及香格里拉四地将会拿下总建筑面积高达660万平方米的数宗土地，但最终不了了之。

 　　“当年，这家房企已经和当地政府签订了相关合同，但善于海外融资的方法这次失灵了。”上述分析师称：“由于国际金融海啸发生后，无法筹到资金，给当地政府期许的资金迟迟没有到位，不得不宣告退出。”

 　　此次拿地败北之后，瑞安房地产以“蛇吞象”拿地的方式亦再无上演，这期间，仅在上海公开“招拍挂”市场上拿到数宗地。上述分析师称，看似一场失意的事情，但塞翁失马焉知非福，“要是拿下这些地块，资金就更加紧缺了，就目前的项目而言，给政府承诺的竣工日期也不长了，而且在限购的条件下，走高端住宅路线的方法也不灵了，业绩压力也在进一步加大。”

 　　此种压力从2010年严厉限购政策以来开始凸显。这一年，瑞安房地产销售额仅为41.33亿元，同比2009年下降32%，此外其营业额及净利润均双双下跌。

 　　为了扭转这一颓势，去年，瑞安房地产开始整售商业物业，以增补业绩。据年报显示，去年其销售额为107亿元，其中住宅销售额为58亿元，相比2010年有所增长，但这是建立在销售均价增长64%的情况下保持了总额增长，但销售面积并未增长；此外，其中整售商业物业获得了49亿元的收入，相当于总销售的一半。

 　　“住宅受限制，而且是限购的重灾区。”上述分析师认为，在此情况下，只能将未来变现的商业暂时出售，因为这一块积压了大量的资金，“如果限购政策不调整，就更意味着这家房企‘只吞不吐’的特点就更为明显了，接下来，为了发展后续的项目，可能还会出售一些股权或者商业，以缓解压力。”

 　　因此，在压力下，瑞安房地产多次发布公告称，要将旗下的商业地产分拆上市，主要包括位于中国内地的新天地购物、餐饮和娱乐中心。近日，分拆上市再次提上日程。对此，上述分析师称，近期香港股市有回暖的迹象，瑞安房地产此时再提分拆上市，集资的目的很明显。“不过内地楼市今年的前景仍不明朗，瑞安的负债率也在上升，分拆上市是否能够受到投资者的青睐，还很难说。”