【李咏涛】在深圳中心区，星河陆续开发建设了“星河三明珠”、星河国际、星河世纪、星河中心、星河丽思卡尔顿酒店，有数据说星河开发了深圳福田中心区的四分之一，因此业内也有“星河所在，必定中心”的说法。星河为何一直布局中心区的开发？

　　【姚惠琼】深圳30年只有一个中心区即福田中心区，星河占其四分之一，成为唯一在深圳中心区中产品线覆盖住宅、商业、酒店、写字楼等多种形态的专业地产开发商。实际上，星河的品牌发展之路似乎有些误打误撞，扎根中心区更多是“顺潮流而动”。2005年，深圳市政府准备大力发展原本杂草丛生的福田中心区，星河看准了这里的未来。在董事长“略微超前半步”的发展理念下，星河世纪、星河发展中心、星河丽思卡尔顿酒店和星河COCOPark从偶然变成了必然。但正是如此，星河走出了一条迥异于其他开发商的品牌之路。

　　
　　商业智慧造就领先十年的情景购物中心

　　2003年，深圳乃至全国的商业地产开发尚处在洪荒时代。万象城尚未开业，万达还在散售商铺，购物中心尚处萌芽状态，地产开发与商业运营之间仍然泾渭分明。在那时，星河缔造了一个重量级的产品，开发了福田CBD第一座完全自持自营的大型购物中心——COCOPark，时至今日，它已经成为了深圳时尚年轻人的聚集地。

　　11年后，诸多房企在楼市“下半场”到来时纷纷转向，在近一两年内挤进日趋激烈的商业地产领域。对此，姚惠琼认为应冷静看待一线城市大型商业的发展，她坦言目前国内确实存在大型商业过剩的现场，因此需要“定制商业”，这将成为抢占市场的法宝。

　　如今，星河的“定制商业”已经形成包括COCOPark、COCOCity、COCOGO、COCOStreet在内的“COCO家族”产品线，在深圳及广州、常州等地，规划建设了不同体量、业态类型的数个购物中心。

　　【李咏涛】与深圳其他同行相比，星河早在2003年就着手开发星河COCOPark，进入商业地产行业，当时是如何考虑的？

　　【姚惠琼】拿下这个项目时，深圳福田中心区还没有成规模的商业，为了做好这个项目，我们考察了日本东京、香港等地的商业，这些区域的商业大多位于城市CBD核心区位，项目定位合理，同时又有轨道提供了便利的交通优势，因此发展迅速。反观COCOPark，同样处于深圳CBD核心区位，同样有政府对中心区域规划的支持、地铁的支持，因此我们觉得坚持走下去肯定是对的。

　　项目运作初期，我们邀请香港新鸿基、港铁做顾问，又请了香港著名设计大师陈幼坚来进行设计，邀请到了非常强大的智囊外援，边走边学边沉淀。十年之后的今天，COCOPark超前十年已经开始进行情景式体验中心的打造，直到今天，它一直为年轻、时尚的消费群体认可。

　　【李咏涛】当时政府规划的时候COCOPark和购物公园是一体的，只隔一条马路。但无论从档次上、对城市的贡献、价值上两个项目可谓天壤之别：COCOPark已经成为深圳都市史上最有动感、最有商业活力的地方，而购物公园则变成了单一的酒吧食街，为什么民营企业在同样的地段反而能够做出行业瞩目的地标型建筑？

　　【姚惠琼】福田COCOPark对面的购物公园先运营两年，我们发现它有两个问题。首先是物业散售，50%的物业出售给了小业主，尽管这样可以快速回笼使资金，但无法对整体的招商品质进行把控。因此，我们决定成立商业公司自主招商，保证招商整体统一性。其次，商业规划设计需要提早介入，这个观点现在已经被大多数从业者接受，但在那时，这一思维还是行业领先的。因此，这两个相邻的项目，其运营情况出现了天壤之别。

　　在十年前商业地产还是新兴事物的时候，放弃出售商业产权赚快钱，潜心打造商业，这源于星河的商业智慧。星河商业地产一直走稳扎稳打的路线，通过全方位管理经验的磨练与提升不断夯实内功。

　　十年来，星河与万豪、山姆、麦德龙、世邦魏理仕等百余世界知名品牌成为长期友好的合作伙伴，这些伙伴也帮助星河实现了企业品牌、运营平台的提升。

　　【李咏涛】在深圳，华润万象城已经成为全国商业地产人心中的标杆，但与万象城的高端定位不同，星河COCOPark显然更时尚潮流，更能吸引年轻人。比如刚刚结束的世界杯期间，我看到很多年轻人，包括老外都在那里喝啤酒看世界杯，体验酒吧文化。这是个很有意思的现象：深圳跟上海相比，与国际上的一些大都会巴黎、纽约相比，深圳的酒吧文化并不发达。但酒吧文化恰恰是衡量一个城市品位的重要指标，我觉得从这个维度上看，COCOPark已经完全超过了万象城。

　　【姚惠琼】万象城作为国内是属于高端场所的消费，从这几年深圳零售行业协会的排名来看，深圳万象城的营业额都位居榜首，但相对而言万象城客户群的年龄层次偏大。但福田COCOPark营造的是一种更加时尚动感的氛围，我们做过调查，这个购物中心吸引的主要是35岁以下的年轻人。而这个年龄层次，恰好构成了你眼中体验酒吧文化的主要客户群，也形成了COCOPark的独特之处。

　　【李咏涛】所以我觉得如果传统商业受电商冲击的话，你这个项目可能是最不怕电商的，因为完全实现了情景化、体验化。

　　【姚惠琼】电商的发展是方便消费者购物，但不能解决消费者的体验功能，体验功能是电商不能解决的。星河商业未来的发展路径也是朝着这种体验式去做，只有这样才能与电商抗衡。在2010年，福田COCOPark餐饮面积就达到了总面积的35%，占比明显大于深圳多数大型购物中心，但我们依然持续增加体验式业态，2013年底福田COCOPark的餐饮比例调高至41%，再加上5%的影院面积和7%的服务类面积，非购物类业态的面积达到总面积的53%。如果不计算主力店永旺22%的面积，福田COCOPark零售类商家的面积仅为25%，换而言之，福田COCOPark体验式业态的比例已经相当高了。

　　【李咏涛】星河在深圳中心区实现了星河住宅品牌和COCOPark商业的品牌联动，未来这一策略是否会复制到全国的其他区域？

　　【姚惠琼】时至今日，星河已形成了包括COCOPark、COCOCity、COCOGo、COCOStreet在内的“COCO”产品系，在深圳、惠州、常州等地，规划建设了不同体量、业态类型的数个购物中心。未来，星河集团将进一步推进全商业品牌链的全国布局之路，以规模化的幅度、多元化的维度、国际化的高度组合，形成星河商业的战略金字塔。星河商业也将从地产配套的角色成为一家品牌独立的商业公司，以轻资产的模式快速扩张，并通过产业链的延伸、加强商业管理运营等手段，从而提升内涵价值，寻求全新的发展机遇。

　　创新驱动：三驾马车助力前行

　　作为一家深圳企业，探索创新的精神烙印鲜明可见。不同于大多数房企快速拿地扩张，2009年起，星河开始多元化的起步，开始进行金融投资，先后参股了阳光保险、创新投及村镇银行。据了解，星河集团参股的这些企业发展状况良好，超过9成企业每年有超过20%的业绩增长，三分之一的企业每年都有分红。在地产与商业之外，星河也已开始探索具有自身特点的金融投资道路。

　　而现在，地产、商业与金融投资成为驱动星河集团发展的“三驾马车”。姚惠琼认为，星河选择金融投资的原因有二：首先，房地产是一个重资金的行业，金融业务可以是一个资金池；其次，目前房地产业利润较高，但作为一个受国家调控、人口增长等诸多因素影响的行业，当前的高利润不会始终维持，终将进入趋于稳定的时代，金融作为资产配置的手段将尤为重要。

　　【李咏涛】我们注意到，与其他专注做房地产开发的企业不同，星河自2009年开始，就进入了金融投资领域，星河此举的目的是什么？

　　【姚惠琼】2006年，星河集团完成了对商业地产的布局。从2008年初开始，星河集团提出要做“百年老店”的计划，我们重新思考企业的布局。在研究了世界经济、包括中国未来经济发展动向之后我们发现，无论是欧美还是中国，金融都是一个国家经济发展的主动脉。我们觉得对整个集团资产最安全的配置最好就是金融。因此，星河选择投资阳光保险、深创投和福田银座村镇银行。

　　我们研究发现，随着人民生活水平的提高，保险意识会显著增强，保险行业的发展潜力巨大。在创投行业方面，可以参照的坐标是美国。美国上世纪六十年代的腾飞是从新兴经济开始的，而创投则是新兴经济最好的助推器，我们选择了投资中国最好的创投公司——深圳市创新投资集团有限公司，深创投的成绩单证明了我们的选择是正确的。

　　至于这些金融投资给星河带来了什么，我认为首先是学习的机会，在金融领域的投资开阔了管理层的视野和思路。其次，金融拉近了我们跟中国经济主动脉的距离，这对于我们研究房地产、研究商业地产有很大帮助。再次，金融资产的投资也提升了星河品牌的影响力。

　　【李咏涛】金融行业目前主要在股权投资上，下一步有没有可能更加直接的参与金融业务？

　　【姚惠琼】在地产与商业之外，星河也已开始探索具有自身特点的金融投资道路。除了在集团层面参股阳光保险、深创投、福田银座村镇银行之外，星河还参股了深创投旗下的浙江红土等子基金，另外星河还成立了小额贷款公司以及融资租赁公司。

　　企业内核：有担当，才有未来

　　星河25年来，从不吝惜对员工的关爱，对社会公益慈善事业的关注。在姚惠琼看来，对员工，星河秉承“选好人、用好人、善待人、留住人”的原则，让每个员工发挥自身的长处。对社会而言，星河有义务承担起企业公民的责任。

　　星河在广东惠州惠阳捐款5亿元建设华南师范大学附属惠阳学校，引发了行业的关注。但姚惠琼对此并不满足，她希望星河能真正参与的学校的运营之中，她表示：“现在的教育地产模式，多是开发商在项目旁边建一个配套的学校，自身不参与运营，但这不是真正的教育地产，真正的教育地产应该是企业进入教育领域，整合国内外的名校资源。”

　【李咏涛】成立二十五年来，星河的发展离不开人力资源的支持。星河在人才战略方面是如何去规划的？

　　【姚惠琼】25年来，星河员工流失率相比行业内非常低，我自己也是一名有着十年司龄的老员工。海纳百川有容乃大，企业发展最后，肯定是人的聚集。星河的包容性体现在能够留得住人、招到人才，把人才为自己所用，这就是我认为的企业用人之道。

　　此外，星河积极创造员工成长的环境，每年星河在员工培训上的投入成本都超过500万元，远超行业平均水平。三年来，星河分别与北京大学、中山大学、清华大学合作开设星河培训班，切实将“培训是星河最大的福利”这一理念贯彻到底。

　　【李咏涛】在公益慈善方面，星河也从不落后，也曾经两次被评为“鹏城十大慈善企业”称号。在这方面，星河是如何考虑的？

　　【姚惠琼】星河非常重视公益慈善，在星河看来，有担当才有未来。二十五年来，在慈善方面的公益捐款超过4亿元，教育事业建设方面的捐资近10亿元。我们成立了深圳“星河智善公益基金”、常州“楚龙创新基金”，我们关注的是以己之力实现当地公益事业的再接力。

　　在教育投入上，星河关注的是中国教育的现在和未来。在汶川地震灾区甘肃文县，星河援建了星河城关一小、支持壹基金建设玉树孤儿小学、捐建兰考星河中学。我们在住宅开发的同时，也积极进行教育资源的配套，我们在常州兴建星河小学、在深圳星河时代引入名校实验小学，在惠州与华南师范大学联合办学。

　　【李咏涛】现在不少地产商也在进行教育资源的配套搭建，相比而言，星河教育投资有何不同？未来是否考虑做一些领先于行业的教育地产？

　　【姚惠琼】目前我们在教育投入上，主要还是为住宅项目上引入名牌公立教育资源，建成后服务周边人群。未来，这种模式会改变，我们希望整合国内外优质资源同步合作，直接与国内、国外的优质学校资源合作，自主运营学校，为业主提供更好的教育支持。

　　星河World：产权置换股权创新模式

　　就像当年的星河国际、COCOPark等星河的里程碑一样，是星河在二十五周年时的一大新里程碑。该项目首创了“产权置换股权”模式，即星河World以园区物业的产权换取拟入驻园区企业的股权。这是星河集团在金融投资领域的最新创举，将金融投资和地产运营结合，也是星河地产、商业、金融“三驾马车”的整合与提升。

　　姚惠琼表示：“‘产权置换股权’模式优势很多，能够吸引更多成长性很高或者拟上市企业，又能够实现政府的目标，还能够达成我们跟这些企业共成长的发展目标。”在她看来，从星河World开始，企业的商业模式将再次改变，“产权置换股权”将成为星河一种新的盈利模式，成功后将在异地进行复制。

　　【李咏涛】星河如何看待星河World项目的未来？

　　【姚惠琼】作为一个总部型经济聚集地，大家将看到一个涵盖总部基地、星级酒店、购物中心、资源豪宅等多种业态，融合商务、金融、科技、教育、生态公园等多类配套的大型都市综合体，打造世界级全生态城市中心。

　　尤为值得一提的是，项目还有着非常好的自然环境：在63万平方米的总占地中，除了20万平方米的建筑用地外，有三分之二的用地是自然景观，拥有一山两湖，生态优良。

　　交通方面，南坪快速会有一个出口直通星河World项目，项目内部还有深圳地铁10号线雅宝站，此外还规划有一个两万多平方米的公交站。不仅如此，项目门口的雅宝路也将很快通车。

　　在硬件上，除了国际化大型园区的建筑设计外，项目还超前增加了智慧社区的配置。在软件上，将为入驻企业提供各种成长扶持，其中金融扶持是突出的亮点，进行资本推动和产融互动；还将通过互联网信息平台，整合形成高端的商务集成服务，不但有星河自主提供的服务内容，还能把入驻企业纳入服务平台，使入驻企业相互之间提供服务。

　　【李咏涛】以产权换股权是一种设想还是已经推进了？

　　【姚惠琼】“产权换股权”是专门针对准备星河World入驻高新企业的一种投资方式，目前深圳有很多发展前景非常好的企业，但都处在发展期，企业并没有那么多的资金，它需要办公场所，或者在准备上市阶段需要有一定的固定资产或者物业，我们会对企业进行评估，用项目固定资产的产权来换取这些企业的产权，希望通过这种方式，吸引一些更有张力、发展潜力，愿意共同发展、共同成长的企业。

　　通过这种方式，星河希望持有园区一批代表中国新兴经济力量公司的股权，与这些企业共同成长，而企业的发展也会让项目有更多的增值空间。

　　这种方式深圳政府非常认同和支持，毕竟深圳是一个土地资源非常稀缺的一线城市。于政府而言，也希望有更多有良好发展前景的企业留在深圳。

　　于星河而言，运营这种“产权换股权”的模式有自身独特的优势，这与VC、PE投资类似，不同的是一个是现金、一个是物业产权，星河是国内资本规模最大、投资能力最强的深圳创新投的第二大股东，有专业的投资团队与创新投联手进行风险投资，目前也跟投了40多家企业，团队在这方面比较有经验。