洪刚
深圳观澜湖房地产开发有限公司总经理，负责观澜湖地产市场全面的营销及品牌推广
观澜湖地产似乎是一家习惯“慢生活”的公司。从1992年进入深莞交界处的近20平方公里土地发展高尔夫开始，除了在2009年斥资9.376亿在东莞塘厦拿下一块开发用地之外，观澜湖地产在珠三角土地市场再无动作。如今，观澜湖地产将开发重心转向旅游属性更为明显的海南。
在深莞，观澜湖地产即将对“开发商”身份说再见
观澜湖集团最早涉猎房地产，是在其深圳第一个球场建成3年后。自1997年首次推出晓峰居别墅，陆续推出观澜豪园、高尔夫大宅、翡翠湾、长堤、比佩亚大宅、御林山、君悦山等超过10个高尔夫物业。
观澜湖地产曾在去年9月表示，在深圳推出的39栋独栋高尔夫别墅是其最后一批产品。而后，其又修正了这一口径。但是，自今年东莞连续售罄君悦山3、6、8、9区系列产品之后，观澜湖在深莞两地的可售货量的确所剩不多。观澜湖地产总经理洪刚在接受南都记者专访时称，除深圳20多套别墅和170多套公寓和东莞会所100多套公寓外，其余基本只剩观澜湖新城(详情图库团购点评)。
在该公司坚称“每6000平方米绿地只开发一幢别墅”的思路下，暂时没有对外拿地计划的观澜湖地产在深莞两地仅剩两年的开发量，将基本告别“开发商”的身份而转入运营模式。围绕观澜湖高尔夫和即将开始运营的观澜湖新城，深圳区域在观澜湖集团的计划中，将成为经营重心。
作为其新的开发重心，海南则成为了观澜湖地产的主战场，海口观澜湖则是一个3.2万亩的超级大盘，相当于一个澳门。根据克而瑞的统计数据显示，观澜湖地产刚刚以7.31亿元的成绩揽下了海口前三季度项目销售金额的冠军，观澜湖地产曾对媒体透露，去年该项目平均月销售额超1亿元。这一成绩，与深莞今年25亿元的业绩目标相比，还有一定差距。洪刚对此表示，海口项目才刚刚起步，未来还有很多产品，“销售目标不会下调。”
开发重心转移至海南，经营重心仍是深圳
南方都市报：去年9月观澜湖地产曾经表示将推出深圳最后一批大宅，今年9月东莞也称卖光了4座山头之后收官。那么观澜湖在深莞区域是否已经无地可开发？
洪刚：目前观澜湖在深圳的可售货量还有20多套别墅和170多套公寓，东莞会所还有100多套公寓，加起来300多套，其余基本只剩观澜湖新城。此外在珠三角地区还剩余两年开发量。
南都：观澜湖不准备拿地或者在现有的土地上继续进行开发？会不会出现“最后一批大宅”之后的大宅？
洪刚：在“绿线”之内我们不会再进行开发，这也是为了保证每一处大宅的景观和私密性，才会有“每6000平方米绿地只生长一栋别墅”的规划。目前观澜湖暂时没有拿地计划，在深莞两地将主要转入经营。
南都：地产开发业务全部转向海南？主要是看重当地的资源优势？
洪刚：是的，接下来，海南会成为我们的主战场。在经济发展以后，人们对住房单一的居住需求变为休闲需求，变成了许多功能叠加。比如说度假，因为季节性的差异，有了候鸟性的旅居生活，这个市场在中国是很大的。这种生活方式在外国早就有了，美国人在冬季会飞去佛罗里达和加州度假，欧洲人则会选择地中海地区去享受阳光海滩。
在中国，唯一有热带地区的地方就是海南岛，又适合中国人去居住，其他岛只能做短时间开发，而不能做规模性的开发。因此观澜湖的开发重心会转移到海南，但是经营重心不变，永远在深圳和海南。
南都：那在全国其他地方也没有计划进行项目储备？如何布局？
洪刚：除了海南外没有其他项目了，在全国的布局更多是依靠品牌输出来完成。不少城市在看到观澜湖的品牌价值之后，希望引进体育产业的经营管理和土地的开发运营。现阶段观澜湖的品牌输出主要在体育产业，但是地产团队将随着体育产业连带运营高尔夫球场，其中就包括球场土地的开发和管理、旅游物业的经营和营销。此外，在海口实现的观澜湖兰桂坊和冯小刚电影公社等合作模式也有望进行复制。
高端物业市场需求稳定“别墅”一词已被滥用
南都：在你看来，今年的市场波动是否已经被利好化解？
洪刚：我不是专家，没有数据支持，只能根据自己的经验谈谈。我认为中国市场始终是有需求的，经过前两个月的宏观调控，这个需求已经被分化掉了。而且国家在未来会开放很多其他的投资领域。
房产在一开始市场松绑的时候，物业普遍性迅速升值，带动了大家成为千万富翁的梦想。现在国家开始了中小产业的扶持计划，包括国家反腐、多产业发展、全球化一体化发展，会让很多人的资产不一定依靠地产去发展，资产会变得多元化，变成不把鸡蛋放在一个篮子里。资产全球化配置、投资在全产业链进行配置以后，需求还是有，但不会像以前那么单一，不会出现全民炒房的情况。因此市场发展会趋于理性，大家都经不起折腾了。
南都：高端物业在今年的表现如何？未来会有怎样的走势？
洪刚：高端物业永远有需求，只是针对的族群不一样。我们针对的族群，首先他们不是买首套房的刚性需求，其次他们不是依靠买房来投资发财的投资需求，属于终极置业。我们的客户有很多是实业家，自身的实体经济收益已经足够多，并不靠买这一套房子来使资产更加丰厚。房子升值不会对他们的生活、工作、投资本质产生根本性的影响。
经济一发展还会产生许多富豪，他们会去新兴或者传统豪宅区购置产业，肯定还有需求，但不会再像过去几年那么爆发。
南都：当市场进入更加细分的阶段，你认为观澜湖的产品在深圳的竞争对手是谁？
洪刚：你可以说是高端物业市场，但我不认为这叫别墅市场，别墅这个名词已经被用到烂掉了，只能作为一种概念了。深圳的别墅市场可能只局限在纯水岸、香蜜湖、银湖、观澜湖、蛇口、曦城(详情图库团购点评)，除此之外，其他的只能叫高端住宅或者奢华住宅，低密度住宅或者高端商住区。
我们对别墅产品有个限制，叫“独门、独院、独户、独栋”。别墅的意义在于价值传承，建筑是凝固的艺术，因此建筑是最能凝聚家族象征的资产。
中国改革开放几十年，人们重新建立家族的概念、家族的体系、家族的文化，并有了将它们传承下去的需求。只有独栋别墅，有能力成为家族文化的识别符号和载体。
观澜湖将引入双语学校，观澜湖新城公寓明年下半年入市
南都：观澜湖集团从过去的高尔夫精英形象到现在更多的亲子类家庭式活动，可以理解为“俯下身”吗？
洪刚：其实观澜湖一直在这个位置上，没有刻意拉近。以前大家对观澜湖的认识是，观澜湖是打高尔夫球的，贵，不愿意来。现在当人们收入逐渐到达这个水平，进入了这个圈层，就会发现其实消费没那么恐怖，所以打高尔夫球的人越来越多。
城市的消费人群是一个纺锤形，中产阶级庞大了。十年前那群人可能算是屌丝，但十年后他们会觉得打高尔夫球很好，可以运动和家庭聚会。当他们觉得观澜湖没有很远很高，这些需求便逐渐出现了。顺应这些需求，我们还是一样，要提供好的服务和配套。最新的例证就是我们在11月将公布的双语学校的引入。
南都：观澜湖新城就是顺应这种潮流的另一个体现？
洪刚：观澜湖新城的定位是生态商务中心。人是群居动物，具有社会性，需要面对面的交流沟通，虽然互联网的购物习惯对传统购物中心有很大的冲击，但购物中心的本质没变，就是聚会。所以我们在整个配置的过程中，把园区规划为公园、体育、娱乐几个部分，包括旱冰场、保龄球馆、比赛中心、电影院等，打造一个聚会、休闲与家庭结合在一起的、体验式的生态商务中心。
南都：这个项目由商业板块负责的话，居住、办公产品的销售由谁负责？
洪刚：除了购物中心的运营由商业公司负责外，其他是地产板块负责。观澜湖新城的公寓产品预计会在明年下半年入市，具体的时间表和价格要取决于商业部分的进度和表现。
语录
“观澜湖地产首先是土地运营商，并不是单纯的土地开发商。土地开发商和土地运营商最大的区别，土地开发商是把一块成熟的土地买过来，进行单纯的修建、建造、销售，然后离开，再去找下一块地，那么土地价值就到此结束了。那么土地价值未来增长的空间，就是完全根据客观现实、社会中的变化而变化。”
“观澜湖地产是把一块荒地、不毛之地，城市规划的‘边角料’，经过几十年的经营，持续地投入和管理，使得土地价值最大化，在观澜湖的房子卖了以后，我们还会持续经营，并不是在业主买完之后，我们就结束了在宣传中所说的生活方式的塑造。”
“我们的客户是这一类人：他们觉得在整个深圳市，甚至整个华南片区，都找不到环境那么好、有单一的服务机构专门做服务的高端社区了，所以他们根据自己的需求在观澜湖购置房产。”
