“每辆卡车在高速路上行驶三十个小时，便会经过一个华南城项目。”

　　华南城执行董事、集团首席财务总监冯星航说出这句话时显得很开心，“十年八城”的华南城，如今既做平台，也做品牌。

　　在与观点地产新媒体两小时面对面交流中，冯星航始终面带微笑，严谨而又不失幽默。

　　于是，轻松愉快的氛围成为了这场专访的基调，围绕着产业基因、与腾讯的合作，以及融资渠道等主题不断深入。

　　起点

　　2002年，包括华南城董事长郑松兴在内的香港五大实业家，发起成立华南城项目课题组。

　　同年5月8日，华南城控股有限公司正式在香港注册成立;次年，深圳华南城一期奠基动工，下设纺织服装、皮革皮具、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五大原辅料交易中心。

　　彼时，深圳华南城落户的平湖区还是荒芜的小山岗，而今已成一个“物流王国”。

　　“第二代批发市场都是单一产业，没有配套，没有服务。华南城做的是第三代批发市场，整合市场群，接下来将升级为第四代，所以我们与腾讯策略性合作。”这是冯星航对华南城模式的开场白。

　　公开资料显示，华南城的核心定位有两个，一是综合商贸物流，二是商品交易中心。

　　冯星航介绍，华南城的收入主要来自交易中心展示位、配套商业及住宅的销售和租赁、以及提供电子商贸、仓储物流服务、奥特莱斯、物业管理等增值服务的收入。

　　简而言之，华南城模式即是主力发展和营运商贸物流和商品交易中心，再辅以周边基础和增值配套设施等。

　　华南城早前公布，2014/15财政年度上半年(从2014年4月1日至9月30日)录得合约销售约68.37亿港元，较上年同期上升18.1%，以平均售价9480港元/平方米售出建筑面积约72.08万平方米的物业。

　　物业销售之外，冯星航指出，华南城未来3年的持续性收入达到每年15到20亿的目标。

　　在业务范围方面，华南城主要提供专业的综合商贸物流及商品交易平台，以及全面的增值配套服务，包括电子商贸、一站式物流仓储服务、会议展览服务、奥特莱斯商场营运和物业管理，为中小型企业的发展提供有力的支持。

　　在运作经营方面，冯星航则表示，华南城运营模式不是单一的，不是纯粹靠资产的滚动，建好就卖，卖完再建另外一个项目。

　　“华南城的运作模式是把每个项目大概一半的规划建筑面积用作发展商品交易中心，其中约一半自行持有，另一半出售，长期跟中小企业商户捆绑在一块。”

　　历程

　　“持有50%，资金哪里来?”这是大多数人的第一反应。

　　冯星航解释称：“随便一个华南城项目发展起来最少需要200亿，但是不要被这个数字吓到了，因为这个项目可能要开发10年。”

　　华南城每个项目的规模均相当庞大，因此采取分期分阶段购地、分阶段开发及营运。一般而言，公司透过销售三分之一至一半物业产生可观的物业销售收入和现金流，再把回笼资金继续投入下一期建设开发，所以不用太在意总资本开支。从整个集团的发展来说，华南城也不是一下全部铺开。

　　“深圳公司2002年成立，2003年拿地，2007年在南宁、南昌签订了项目框架协议。到2009年，深圳项目一二期有点成绩了，才在那个时候上市融资30个亿，投到南宁、南昌及西安项目。”

　　冯星航续称，第三阶段是南宁、南昌及西安项目开始贡献业绩，然后在2011年发了2.5亿美金的债券，又拿到一笔钱，所以进入了郑州、合肥、哈尔滨。PAG、腾讯的投资进来后，公司就会进入重庆和广州，“所以，华南城一个阶段一个阶段地发展起来，是很谨慎的。”

　　“每个项目分期滚动开发，有业绩了再往外扩，不用担心华南城的资金投入很大。公司每年有收入跟资本开支的平衡，如果销售慢下来，资本开支也会放慢，如果卖得好，也会随之加快发展。”冯星航表示。

　　作为在资本市场上经验丰富的专家，近期冯星航主导的多笔融资亦令人“眼前一亮”。

　　冯星航也表示，发展需要资金，华南城今年的目标是拓阔融资渠道、降低融资成本，改善债务结构。

　　他强调，华南城发的中票利率平均不到8%，短融利率是5.4%。境外融资方面公司在一月发行利率8.25%，5年期4亿美元的优先票据，主要用来提前偿还前几年利率13.5%的债券。

　　“也即是说，境内境外的银行和资本市场对华南城业务模式、前景都是认可的。”

　　冯星航还不忘强调：“华南城的成本控制可以说是比较严谨的，因为公司老板是实业家，对每一分钱都会很审慎，所以我们只会专注本业。”

　　未来

　　“为什么华南城只看省会城市?”谈及华南城未来发展思路，冯星航说，根据城市的人口和GDP增长动力，华南城这么大的项目，只有省会城市才有足够的能量支持10年、8年的发展。

　　“如果城市的体量小、需求少，就会做得很累。如果是在省会城市，就会做得较轻松。”冯星航继续补充。

　　至于接下来的具体发展规划，冯星航透露，华南城大概一年拓展1-2个新的点，不会扩张得过快。虽然现在发展速度很快，但是公司是很稳健的。

　　资料显示，华南城已在8个城市建设及运营大型商贸物流及商品交易中心，总规划建筑面积7880万平米，还计划于广州发展规划面积1000万平米的商贸物流及商品交易中心。

　　在业务方面，为向城内中小企商户提供的更多增值及创新服务，华南城还要往第四代批发市场升级，就是线下线上融合，也就是O2O，这无疑加强了对物流服务的需求。现时华南城项目的布局横跨东西南北两大物流走廊，贯通全国网络;整体而言，华南城正为城内商户构建整合一个“实体+网络+物流”生态圈。

　　公司发展不进则退，华南城在物流行业也并非找不到对手，在冯星航看来，市场把华南城、五洲国际、卓尔发展、毅德控股归为一类，自然有它的道理，因为都是做批发市场。

　　“但是业务模式还是不一样，比如项目选址、战略布局不一样，还有实际项目内容不一样。”

　　抛开外部的竞争，从华南城自身发展的因素来讲，冯星航表示，瓶颈也是会有的。

　　“随着公司的高速发展，确实需要很多新的关键岗位的管理人员，因为华南城不只是卖了就走，还要运营。运营这一块，比如说物业管理、仓储物流、会议展览、奥特莱斯商场运营以及电商，都需要不同的专业运营人才。”

　　冯星航续称：“专业的团队确实不容易找，所以我们需要寻找合作伙伴，比如跟腾讯在电商方面的合作。”

　　有人说，华南城是一个没有围墙的市场。冯星航说，公司到了一定的规模，也不会追求高速发展。

　　“至于什么时候实现东西南北物流网络相互贯通的布局，不想说得太进取或者太保守，只能说公司会尽力去做，也会非常勤恳、实在地在这些区域布局。”冯星航如是说。

　　以下为观点地产新媒体对华南城控股有限公司执行董事、首席财务总监冯星航先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：华南城成立于2002年，当时为什么会想到做综合商贸物流及商品交易中心开发商及运营商?

　　冯星航：华南城5个创始股东里面没有一个房地产开发商。中国是世界工厂，而珠三角是中国工业最密集的地方之一，工业采购需求量很大，但是没有一个很好的平台。

　　一般的批发市场都是单一产业，规模比较小，没有什么服务和配套，这些是第二代批发市场。第三代批发市场就是把这些市场群整合在一起，使得中小企业的成本大大降低。

　　华南城等于是做平台，同时给中小企业提供比较完善的增值配套，比如说仓储物流、物业管理、展览展会。通过展览，把那些可能的商机带进来，让这些中小企业有比较好的经营环境。

　　另外，华南城模式还要往第四代批发市场升级，就是线下线上融合，也就是O2O。

　　过去几年，华南城已经开始建立电商平台，因为公司看到了这方面的需求，所以开始发展第四代批发市场，并跟腾讯合作。

　　观点地产新媒体：跟腾讯合作的情况是怎样的?

　　冯星航：双方谈得很好，最后达成战略合作，对华南城的帮助很大。这个帮助不只是短期的，也不只是资本层面的，更多是在策略、咨询及运营层面，实现双方合作共同发展“实体+网络”平台。

　　腾讯对公司的支持很大，是很友好的一个战略股东。因为腾讯不只是给华南城资金支持，派到华南城董事会的人也是很有能力的，同时他带领一个顾问团，能够在电商发展方面给华南城很多好的意见。

　　因为公司让腾讯进来不是只要腾讯的钱，而是华南城要做O2O，为中小企业构建线上线下融合的商贸平台，加快华南城的线上服务升级，为商户提供更高效的一体化商贸服务。

　　腾讯有领先的互联网技术，成熟的在线商贸和支付平台，有经验，也有人才，华南城则有独特的全国商贸物流实体，所以双方的合作可共同探索和建构更多增值服务。

　　观点地产新媒体：除了腾讯，华南城跟其他公司的合作是基于什么考量?

　　冯星航：跟马可波罗、好百年合作都是围绕着华南城的生态圈，比如说好百年进来后能够丰富产业形态、增加人流，对华南城批发市场有帮助;马可波罗是B2B网站，有1200万注册会员、5亿个产品，肯定有很多线上线下资源可以共享、互补。

　　只要合作的目标能丰富华南城的生态圈，公司就会欢迎，我们是怀着创新和共赢的心态在发展这个产业。

　　因为华南城发展这个产业是长期的，共赢体现在中小企业要赢，企业股东要赢，政府要赢。

　　华南城可以带动就业、税收、GDP，所以地方政府很欢迎我们。除了深圳之外，公司进入的七八个城市都是当地政府领导参观之后邀请我们去的。

　　华南城目标是打造一个很好的生态圈，中小企业赚了钱后自然会留在华南城，公司不只依靠企业的租金收入，而是企业生意做大了，员工多了，在麦当劳多吃几个汉堡，麦当劳也是要交租给华南城。

　　只要中小企业健康发展，华南城肯定是一个共赢的、同步发展的生态圈。

　　总的来说，华南城要让中小企业在这个平台做生意时感觉比以前单一市场更好，就要做一些增值服务，让中小企业能多些生意。

　　华南城的运营方式都不是短期的，而且有50%面积自持，公司亦透过长期营运其综合商贸物流及商品交易中心的持续性业务收入，包括租金、物业管理、电商、仓储物流及奥特莱斯等，为公司带来持续及稳定的回报，以支持长期可持续发展。

　　因此，华南城的创新就是推动第三代和第四代批发市场的开发及运营，这是华南城的战略定位和运营模式。

　　观点地产新媒体：50%自持对资金需求量非常大，华南城是如何考虑的?

　　冯星航：华南城是分期滚动开发，除项目的首期资金，之后每一期的开发都必须先把前一期的资金收回才会开展，所以不用太在意总投资。

　　华南城随便一个项目发展起来最少需要200亿元，但是不要被这个数字吓到了，因为这个项目可能要开发10年。

　　深圳华南城项目一期投资10亿元，通过两年的时间卖掉建好的1/3，收回这10亿元的投资，还有2/3可以租、可以卖，然后发展第二期;第二期投了37亿元，然后用三年多的时间卖了1/3，收回了37亿元，留下2/3持有，继续发展第三期。

　　华南城是滚动发展的，这里面的平衡点要把握好，要先把投资的资金收回来，才有能力继续培育市场。

　　因此不用担心华南城的资金投入很大，公司每年平衡收入与资本开支，比如在2013-2014财年，华南城的销售目标是110亿港元，最后完成了140亿港元。资本开支是100亿港元，就是拿地跟开发的投资是100亿港元，卖出110个亿港元后，除去一些日常开支，就能基本上取得平衡。

　　今年华南城的合约销售目标是180亿港元到200亿港元，资本开支是160亿港元。2014/15财年上半年数据显示，合约销售68.37亿港元，同比增长是18%，下半年没有压力，因为华南城大部分的活动是在下半年，收入有季节性。

　　可以对比前两个财年，上一个财年上半年的合约销售约占全年目标41%，再上一个财年则占23%，至于今年上半年亦已达38%。这几年来，上半年销售占全年目标的比例大致一样，大部分合约销售都集中在下半年。

　　所以华南城不担心下半年的销售，投资者也不要觉得财年过半业绩还没过半是意外的事情。

　　如果华南城的销售真的慢下来，公司的资本开支亦会慢下来，如果销售成绩好，资本开支也会随之加快。华南城上一个财年合约销售额达140亿港元，其资本开支不止100亿港元。

　　观点地产新媒体：华南城在财务方面有什么优势?

　　冯星航：华南城的成本控制可以说是比较严谨的，因为公司创始人是实业家，对每一分钱都会很审慎，所以我们只会专注做好本业。

　　华南城对成本控制比较严谨，资产负债表也比较审慎，截至今年3月底，公司现金是100多亿港元，负债率24%，是偏低的。

　　为什么这么低?今年有比较特别的原因，就是因为腾讯的钱进来，公司的股本多了，现金也多了，所以负债率降低。负债率为40%到50%还是挺健康的，过低反而未必最理想。将来的目标是把华南城负债率控制在40%-50%水平，比现在稍微高一点，但是也不会太高。

　　由于华南城的定位不是房地产企业，所以公司融资渠道比较多、比较畅顺。

　　观点地产新媒体：华南城近期在资本市场上的动作也非常多，是否有进一步的融资计划?

　　冯星航：发展需要资金，另外也需要降低融资成本。比如今年腾讯的投资进来以后，公司发了4亿美金优先票据，利率是8.2%，比2011年、2012年发债利率13.5%降低了很多，华南城就是用这次融资的钱来提前偿还利率13.5%的债券。

　　还有对市场提供一个公司融资的基准指标，就是公司以后的融资成本目标是以8.2%利率为标杆，或者更低，而不是之前的13.5%。今年的主要目标是拓展融资渠道，调整结构，降低成本。

　　观点地产新媒体：为什么能够拿到这么低的利率?

　　冯星航：首先是资本市场对华南城的业务模式、前景很看好，例如近期汇丰给华南城的6亿港元两年期无抵押贷款的利率，是按香港银行同业拆息加2.65%计算。

　　另外，公司在年内亦成功在中国及国际资本市场发行票据，充分体现境内境外银行和资本市场对华南城都是认可的。

　　观点地产新媒体：对今年的业绩目标有什么预期?

　　冯星航：过去一般只说公司合约销售有稳定的增长，比如说2012财年(即2012年4月1日至2013年3月31日)是80亿港元，2013财年是140亿港元，到2014财年目标是180到200亿港元，今年预期也有稳定的增长。

　　随着合约销售额增加，基数也在变高，不可能每年都是高速增长。

　　公司也为持续性收入定了一个三年的目标，上一个财年是6.5亿港元，目标是三年后能达到每年15-20亿港元，等于是复合增长30%-50%。这些收入包括、租金收入、物业管理、电商、仓储物流及奥特莱斯等。

　　观点地产新媒体：公司收入高是否有一部分原因是政府支持?例如土地价格比较便宜。

　　冯星航：中国城镇化进程持续，市场对配套设施和服务齐全的大型商品物流和交易中心需求旺盛，尤其于新经济开发区。

　　华南城紧贴国家发展大方向，配合地方政府积极推动将市区或旧城区的第二代批发市场从市中心迁往外环发展及作产业升级，在重点战略经济区域，如南宁、西安、哈尔滨等经济和交通枢纽发展项目，提供全面的服务，以满足当地的发展需要。

　　由于华南城可以带动就业、税收、GDP，所以地方政府亦愿意给我们一些政策上的支持，让华南城以较优惠的租金支持中小企业发展，培育市场，实现政府、商户、华南城三赢局面。

　　观点地产新媒体：选择新进入城市时，主要综合考虑哪些方面因素?

　　冯星航：公司一直审慎而积极地物色具增长潜力的省会城市或一线城市，主要是根据人口和GDP增长动力，因为华南城这么大的项目，只有这些城市才有足够的能量支持10年、8年的发展。

　　因为我们是分期开发的，如果城市的体量小、需求少，就会做得很累。如果是在省会城市，就会做得很轻松。

　　从全国布局来看，华南城只做经济体量比较大的城市，因为有比较大的存量。如果三四线城市有这种存量，公司也会考虑。

　　观点地产新媒体：华南城计划在广州建第九个商贸物流中心?未来扩张计划如何规划?

　　冯星航：广州项目还在规划中，落实计划之后会公布。广州确实是一个很好的布局点，有上千个大大小小的批发市场。

　　华南城未来计划大概一年拓展1-2个新的点，进一步复制公司独特的商业模式，同时审慎管理财务，致力平衡业务扩张策略及财务的可持续性。

　　深圳公司2002年成立，2003年拿地，2007年在南宁、南昌签订了一些框架协议。到2009年，深圳项目一二期有点成绩了，才在那个时候上市融资30个亿，投到南宁、南昌及西安项目。

　　第三阶段是南宁、南昌及西安项目开始贡献业绩，然后进入了郑州、合肥、哈尔滨及重庆，至目前在广州计划建第九个商贸物流中心。可见华南城一个阶段一个阶段地发展起来，是很谨慎的。

　　观点地产新媒体：公司怎么看待同行业的竞争?

　　冯星航：市场把华南城、五洲国际、卓尔发展、毅德控股归为一类，自然有它的道理，因为都是做批发市场。

　　但是业务模式还是不一样，比如项目选址、战略布局不一样，还有实际项目内容不一样。

　　观点地产新媒体：您认为华南城最需要突破的瓶颈是什么?会如何克服?

　　冯星航：公司扩张之后，团队、管理确实需要很多精英，需要很多新的关键岗位的管理人员，因为华南城不只是卖了就走，还要运营。运营这一块，比如说物业管理、仓储物流、会议展览、奥特莱斯商场运营以及电商，都需要不同的专业运营人才。

　　专业的团队确实不容易找，所以我们需要寻找合作伙伴，比如跟腾讯在电商方面的合作。

　　观点地产新媒体：华南城未来布局会去香港或者境外吗?

　　冯星航：华南城还是针对中小企业提供增值配套服务，不像阿里巴巴这种开放的平台。如果有一天华南城发展好了，有这样的需求，肯定不排除这方面的可能。

　　第一步就是要做好针对中小企业的增值配套，首要服务好城内中小企业，让每个实体商铺有完善服务，起码要有展示，然后有交易、结算、金融、融资的增值服务。

　　观点地产新媒体：美国QE退出之后，境外融资压力会不会更大?

　　冯星航：华南城境外融资比例可能占25%左右，因为公司的经营收支主要是在境内，所以主要还是倾向于境内融资。

　　对于资本市场，起码未来半年还是向好的，因为可以看到很多债券融资或者IPO，差不多每个星期都有。

　　我想资本市场如果能够看懂华南城的商业模式，看懂我们这个企业，股价或者说融资成本才能真正反映企业的价值。

　　观点地产新媒体：华南城未来多少年内能实现“东西南北”的全面布局?

　　冯星航：具体时间不好说，但是华南城会非常勤恳、实在地在这些区域布局。

　　华南城不是说要推销什么概念，我们确实在努力，也确实有这样的资源。可以看到，华南城有8城联动的布局，横跨东西南北两大物流走廊，贯通全国网络的全国商贸物流实体及土地储备，可成功复制的业务模式、有那么大的市场对配套设施和服务齐全的大型商品物流和交易中心的需求，更有中小企业的需求。

　　我不想说得太进取或者太保守，只能说公司会尽力去做，到了合适的时间，华南城会告诉市场大概是什么情况，现在我们还是在这个平台上共同成长。