国庆节前后，包括济南在内的近20个城市相继出台了楼市调控政策，主要措施是限购限贷。这个当口，到底是该马上出手，还是等着房价降下来?10月11日，在绿地集团主办的”2016中国(济南)首届CBD高端峰会”上，国内知名财经评论家叶檀直言，两三年内指望房价大跌“很傻很天真”。

未来房价会怎样?

先变成铁扇公主，钻到央妈肚子里看看

“如果觉得中国房地产市场最近两年会大跌的话，我劝你还是不要做梦了。”为什么会这么说呢?叶檀认为，要看房地产市场未来如何走，只需要做一件事，那就是变成铁扇公主，钻到央妈的肚子里去。干什么?看看货币的发行量。

1990年，我国广义货币发行量是1.53万亿，2015年达到139万亿。也就是说，25年的时间里，中国的货币发行量增加了近100倍。与此相对应的，拿兰州人最爱的早餐牛肉面为例，1988年的时候，也才四五毛钱一碗，现在最少也要七八块钱，甚至是十五、二十元。

“我前几天，买了两个青椒，一根胡萝卜，一个西葫，花了l1.4元。所以，你就完全可以看出现在的物价到了什么水准。”叶檀说，未来与老百姓生活息息相关的消费品价格会下降吗?如果不会，那么你怎么可以奢望资本价格会下降?这是绝对不可能出现的事情。

与此同时，还有一个现象，中国企业的负债率很高。叶檀开玩笑地说，如果一个大老板欠债一个亿，可能都不好意思出门。这种情况下，央行会怎么办?一定是让居民多消费、多借钱，同时通过货币贬值、利率降低以及债转股等方式，让企业的负债率降到最低。这其中，让老百姓贷款买房是很重要的一个途径。

限购能压低房价?

政策导向很明确，要确保不出现系统性风险

从政府出手的力度来看，这轮调控会不会将房价打压下去?

叶檀的观点是，此次调控的近20个城市都是前期房价疯狂上涨的城市，抑制一二线热点城市过快上涨，此次政策导向很明确，保证稳定，确保不出现系统性风险，三四线城市去库存的同时防止房价进一步狂涨。

然而，这一政策绝不意味着政府试图让房价大幅下跌。从政策来说，是想保持房价总体稳定、在盘整中逐渐改变高者恒高、低者恒低的结构，因此政策的空间是狭窄的，并且是一城一策，不会出现全国性的房贷收缩等政策。

所以，她的判断是，一二线城市迅速上涨期过去，未来两三年高位盘整，如同现在的股票市场，上涨不得，下跌无能，将不断震荡调整。而三四线城市在承接了一定的溢出效应后，又会回到噩梦般的过去。

未来机会在哪?

看好济南，和看好北京的理由一样

那么，到哪里去投资是更好的选择?

未来是一个高铁重构的时代，叶檀坦言，她最看好的三个城市群依然是长三角、珠三角和京津冀。尤其是北京周边的城市，因为北京终于装不下了，开始往外冒了。从这一点看，济南占据了一个很有利的位置。

一个有趣的现象是，从今年开始，北京甲A级写字楼的租金已经全面超过了上海，这是清末以来从未有过的，而此前，上海一直是中国最发达的商业城市。这说明北京作为资源聚集型，尤其是政治资源聚集型城市的优势正越来越明显。这一点，没有任何一个城市可以与之相比。

就山东来看，叶檀说她非常看好济南，虽然就GDP而言，与青岛仍然有很大的差距。但她看好济南和她看好北京的理由是一样的。一个例子是，前阵子，她去青岛就明显感觉到了当地人的焦虑。一位青岛人给她讲，中行在山东的总部搬到济南去了。

叶檀坦言，济南重工业和国企的比例相对较高，这是不容回避的。从长远看，哪个城市的创新能力强、服务业发达，谁就更容易转型成功。她相信，济南会有一个逐渐后来居上的过程。所以，她给济南的定位是——中国的二线城市。