潮汕商人郑松兴、郑大报兄弟掌控的港股公司华南城（1668.HK）经营业绩不太稳定。
2017年（华南城的财年为上年二季度至次年一季度），华南城实现营业收入94.05亿港元，同比增长19.62%，母公司拥有人应占利润45.12亿港元，同比增长4.37%。营业收入与净利润的增速不相匹配。
华南城于2009年成功在H股上市，从2014年开始，公司经营业绩开始不稳定，2014年、2015年营业收入和净利润双方负增长，2016年，双方的同比增幅超过20%。
备受关注的是，华南城是国内最大的综合物流及交易中心开发商和营运商，其在国内郑州、哈尔滨、南宁、合肥、重庆等7个城市复制了深圳华南城。不过，市场对其在全国推进华南城项目过程中改变土地使用用途、大肆出售住宅等颇有质疑。
公开信息显示，华南城曾卷入张士明案。二级市场上，华南城并不太受投资者欣赏。11月23日，华南城收盘价为1.23港元，市值不足百亿。而截至目前，公司资产总额为1115.46亿港元。
上周，针对公司运营模式、二级市场表现等问题，长江商报记者向华南城发去了采访函，截至截稿时止，未收到回复。
净利润增速大幅下降
华南城的盈利能力开始下滑。
而在2016年，公司实现营业收入78.89亿港元，同比增长27.41%，母公司拥有人应占净利润43.23亿港元，同比增长22.21%，扣除非经常性损益后母公司拥有人应占净利润36.57亿港元，同比增长43.58%。
对比2016年、2017年数据发现，2016年，营业收入和净利润双双高速增长，且扣除非经常性损益后的净利润增速远远超出营业收入的增速，这说明公司主营业务盈利能力大幅增强。然而，在2017年则刚好相反，主营业务盈利能力大幅下滑。
2009年至2013年，其营业收入和净利润稳步增长，营业收入从15.75亿港元增长至135.03亿港元，净利润从3.30亿港元增长至34.94亿港元。2014年、2015年，营业收入连续大幅下滑，分别为98.01亿港元、61.92亿港元，下滑幅度分别为27.36%、36.82%。但在2014年，净利润依然在增长，增幅为6.68%，为37.28亿港元。2015年，净利润也转向了，下滑5.12%至35.37亿港元。
经历了2016年营业收入和净利润的双升，2017年，净利润的增幅大幅下滑。
从成长能力指标看，经营现金流净额增幅从176.48%锐降至20.12%，净资产收益率（摊薄）从2.01%降为—1.88%。
同时，公司的销售净利率从54.79%下滑至47.71%。
不过，华南城旗下的奥特莱斯业务为华南城缔造强劲的持续性收入，不断录得显著增长并为其旗下项目带来稳定客流。2017年，奥特莱斯运营录得商城销售总额约人民币16.907亿元，而2016年为人民币10.721亿元，同比增长约57.7%。
存货年增140亿周转缓慢
华南城的商业模式有点独特，其物流+商业+商务办公+商业住宅的模式，曾被华南城在全国多个城市成功复制，并得以跑马圈地。不过，这一模式也备受质疑。
深圳华南城是华南城的第一个项目。公开资料显示，郑松兴、郑大报兄弟仅用380天就打造出了深圳华南城，创造了“华南城速度”。前前后后约7年时间，深圳华南城就成为蜚声海外、名动珠三角的国际工业原料城。
此后，深圳华南被快速在其他城市复制。财报显示，截至目前，华南城分别在深圳、南宁、哈尔滨、郑州、安徽、重庆等8个战略区域建有华南城。
不过，对于华南城的运营模式争议颇多。华南城扩张的核心是土地，一般情况下，华南城与当地政府合作，以低廉价格获取仓储用地，在建设工业物流园时，同时进行房地产开发，在商品城之上，打造住宅，再形成写字楼辐射。
只不过，由于物流园对仓储土地和商业用地的使用改变较为模糊，随着华南城进行商业地产开发，质疑之声不断。
长江商报记者梳理发现，前几年，华南城在南宁、南昌、西安、郑州等地的四个项目曾涉嫌土地使用违规，如南宁的仓储用地实施商业开发，甚至建设商用住宅土地等，这场“土地违规危机”风波曾使华南城股票一度停牌。
盈利能力下降的同时，华南城的存货急剧攀升，或将影响公司的流动性。
截至2017年3月31日，华南城存货余额为242.90亿港元，占当期370.86亿港元流动资产的65.50%。到了今年3月31日，存货飙升至386.19亿港元，一年之间增长了143.29亿港元，增幅为58.99%，存货占当期522.79亿港元流动资产的73.87%，占比增长了8.37个百分点。
存货大举攀升，而公司的存货周转速度较慢。以2017年的周转天数看，公司386.19亿港元存货周转一次需要5.90年。
存货高企、周转速度满，这对华南城的现金流提出了较高的要求。
财务数据显示，截至今年3月31日，华南城的现金及等价物为82.04亿港元，而其短期借贷及长期借贷当期到期部分合计为161.14亿港元，几乎是公司现金及等价物的2倍。此外，公司其他流动资产为24.51亿港元，而其他流动负债为222亿港元。
盈利波动、存货高企导致流动性不足，传导至二级市场上的是人气不高。2012年，公司股价最低为0.62港元，2014年1月21日为历史巅峰，最高曾触及4.08港元。此后一路下跌，2017年10月曾反弹至2.47港元，但随即迅速回落，至11月23日，收报1.23港元。以公司81.17亿股的总股本计算，市值也仅为99.84亿港元。
截至今年3月31日，公司总资产为115.46亿港元。千亿资产百亿市值，足以说明华南城估值偏低。
