1月7日电未央意味着“没有完结”，但对房企佳兆业集团控股有限公司(下称佳兆业)来说，位于未央湖街道的王家棚，竟成了佳兆业出师西安的折戟之地。

得不到的名分

王家棚城中村改造项目(下称王家棚项目)是佳兆业在西安的第一个洽购项目。公开资料显示，“王家棚”项目占地约479.4亩，总投资额100亿元，最初的改造主体是西安市新里程投资有限公司(下称西安新里程)。然而2013年，西安新里程资金链断裂、村民过渡费由此断发，项目进入停滞期。

2017年至今，佳兆业在该项目上累计投资约13亿元，用于支付股权收购对价、村民过渡费、偿还债务、运营管理等费用，而佳兆业更是在接手项目后的24天内，便发放了前任改造开发商已拖欠多年的村民过渡费。

在佳兆业看来，王家棚项目只是进军西安的起点。佳兆业在2018年6月表示，将扩大在西安的投资布局，预计未来投资规模有望达数千亿元。与此同时，佳兆业与西安市政府签署了阎良佳兆业文旅城、临潼佳兆业足球小镇、碑林八仙宫片区综合改造三大项目，签约仪式新闻稿称，“佳兆业集团有望进一步助力西安市打造内陆型改革开放新高地”。

然而好景不长，宾主尽欢、携手展望未来的气氛，很快就被打破了。2017年8月31日，西安未央湖街道办、王家棚村两委会对王家棚项目开发进行二次招商，另选了一位开发商——西安兴正元房地产开发公司。

投入大量人力物力，开发权却归他人所有，失掉名分的佳兆业并不甘心。此后，佳兆业与西安兴正元多次对簿公堂，一审佳兆业胜诉，二审西安兴正元胜诉，目前佳兆业仍在申诉。然而2018年12月30日，一起暴力进驻佳兆业王家棚施工现场的事件，将双方的开发权之争再次推上风口浪尖。

有媒体报道，四五百人携挖掘设备进驻佳兆业王家棚项目施工现场，随后对现场进行破坏且引发暴力冲突，造成佳兆业西安公司董事长及多名村民受伤。另有媒体称，上述人员或与西安兴正元有关，但西安兴正元予以否认，事件陷入“罗生门”。

2018年12月31日，未央区就事件召开专题会议，称“要对城改回迁过程中涉黑涉诉问题，依法依规严肃处置”；同时确保2019年3月底全面启动安置楼建设。但截至目前，关于此项目的开发权的最终归属仍无定论。

勒紧裤腰带，也要进西安？

此前，佳兆业曾公开表示，2017年至今，集团已在王家棚项目上累计投资约13亿元。如若上述数据确凿，则实属出手阔绰，尤其在债务压力高企的情况下。

2015年，在经历了涉腐、资产被查封、债务违约、掌门人远遁香港等一系列危机后，佳兆业背负650亿元的债务，在崩盘边缘挣扎。随后，中信银行等多家金融机构为其注资。即便如此，佳兆业的负债率依旧居高不下，且伴随大量借款到期需偿付，资金压力愈发凸显。

近两年，佳兆业短期偿债压力一直压得集团喘不过气来，与此同时，其长期债务担子也不轻。

佳兆业集团财报显示，在接手王家棚项目的2017年，集团年内资产负债率为85.94%，净资产负债率达300%。同时，总借款约为人民币1112亿元，其中约222亿元须于1年内偿还，约161亿元须于1-2年内偿还，约505亿元须于2-5年内偿还。相较借款规模，货币资金显得捉襟见肘，仅为不足120亿元，比一年内需偿还借款规模少了约102亿元。

2018年，佳兆业的负债压力并未减轻太多。其集团2018年中报显示，截至当年6月末，集团资产负债率同比小幅下降2.02个百分点，但仍达84.96%；净负债率同比下降42%，但仍处258%高位。此外，报告期内集团总借款约1096亿元，其中约183亿元须于一年内偿还，约232亿元须于1-2年内偿还，约450亿元须于2-5年内偿还。与此同时，货币资金仅为约157亿元，无法覆盖一年内偿还借款需求。

进城难，守城更难

既然资金吃紧，佳兆业为何仍大手笔投入投入十多亿资金在王家棚项目上？不仅如此，未来几年，佳兆业待偿还款项超过百亿，又如何保证能在西安进行规模达千亿元的投资？

佳兆业的投入为何听不见响声？

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析称，原因只有两个——一是佳兆业仍会抓住城改老本行，二是西安能为佳兆业提供丰富机会。

事实上，在2017年佳兆业集团复牌后，其董事会主席郭英成便强调，佳兆业专注城改18年，如今公司进入正常运营的轨道，城改仍是其重要依仗，而佳兆业在该领域有丰富的经验和“家底”。

1999年成立于深圳的佳兆业是靠城市改造即城改起家的。在成立之初，佳兆业拿地的方式并非招拍挂，而主要是靠收购烂尾楼、与其他开发商合作。佳兆业的城改项目涵盖整个广东地区特别是深圳，而城改类型则全方面涵盖旧村、旧城、旧工业区改造等种类。

西安能为佳兆业提供什么机会？公开资料显示，西安曾是全国城中村最集中的省会城市之一，而伴随城中村改造浪潮的涌现，西安近年来在城改方面的需求只增不减，擅长城改的佳兆业自然不会放弃天赐良机。数据显示，在西安城市规划区内，曾有624个村庄，占地面积达57.3万亩，其中被官方界定为城中村的就有326个，占地面积达21.6万亩。

而2007年《西安市城中村改造管理办法》实施以后，西安城改便进入全面发展阶段。2017年，城改再迎加码，《西安市2017年重点建设项目》显示，年内安排重点在建项目593个，重点前期项目226个，项目总投资达两万亿元。而在上述项目中，17个区域综合改造项目赫然在列。

到了2018，城改的火热趋势仍旧不改。《2018年西安市集体土地上棚户区(城中村)改造计划》显示，2018年全市集体土地上棚户区(城中村)计划新启动10个项目房屋拆迁工作，完成10个村的回迁安置工作，计划整体完成投资约50亿元。2019年底前计划实施的城中村共计63个，为此，2018年应启动36个城中村的征收(拆迁)、建设等工作。

上述政策无疑为擅长城改的佳兆业提供了绝佳机会，然而，在西安进行城改并不容易。中商联商业研究专家工作委员会副主任王建红曾对媒体表示，城改烂尾项目各城市均有，但西安尤其多。此前已有多家大型房企的城改项目流产，如金地大寨路项目(金地?格林格林)。而这一次，佳兆业在西安的城改首战，同样出师不利。

据媒体报道，在西安房地产界，曾流传一个说法：全国大品牌房企基本不碰城改，即便接手，也必须是土地产权明确和项目运作流畅，以避免不可预知的风险。

如今，王家棚项目的开发权仍悬在半空中，始终没有定论。即便佳兆业如愿拿到开发权，后续项目进展能否顺利，目前也难以预判。严跃进认为，城改项目往往耗资巨大，一旦项目推进节奏放缓，企业资金压力会陡然上升，这对佳兆业来说，无疑是巨大的挑战。