粤港澳大湾区规划纲要的落地，正在为房企打开新的机遇，深耕深圳20来年的佳兆业早已排兵布阵等候多时。截至2018年底，佳兆业拥有尚未纳入土储的旧改面积约3005.7万平方米，其中99%位于粤港澳大湾区，这些旧改储备可为佳兆业带来约1.8万亿货值。

此外，佳兆业在全国约2400万平方米的土地储备中，粤港澳大湾区的土地储备近1300万平米，占据整体土储的54%，其中超过一半是通过旧改转化成功进行供应的。

通过城市更新获取低成本高毛利的项目重仓粤港澳大湾区，并以多元化业态来填充旧改之后的项目内容与功能，从而为地产主业服务，这是佳兆业目前正在实践的路径。

对于逼近千亿目标的佳兆业而言，在未来的竞争中实现弯道超车，凭借的正是这三大核心优势——万亿货值的城市更新项目锁定未来业绩的持续释放；粤港澳大湾区丰富的储备将持续带来增长红利；六大上市平台的协同发展避免了单一开发模式所引发的未来增长瓶颈问题。

重仓粤港澳大湾区

6月10日，在经过41轮的竞价鏖战之后，佳兆业以11.63亿元的最高限价，以及1000平方米自持面积，将佛山市禅城区一宗商住用地收入囊中，扣除配件后折合楼面价约13006元/平方米。至此，佳兆业首次进击佛山市禅城区宣告成功，这也是佳兆业深化粤港澳大湾区布局的一步。“在大湾区，佳兆业肯定有相当强的竞争力。”在3月份举行的2018年业绩会上，提到粤港澳大湾区的布局，佳兆业主席兼执行董事郭英成曾表示，佳兆业深耕深圳20年，无论是土地储备，天时地利还是文化，都占据不错的优势。

此前佳兆业在粤港澳大湾区的重心聚焦在深圳广州两地，郭英成透露，截至今年3月，其在深圳、广州两地已有接近90来个不同发展阶段的项目。

不过，如今，以深耕粤港澳大湾区为战略核心的佳兆业已基本实现大湾区“9+2”城市群全覆盖。根据佳兆业执行董事兼总裁麦帆提供的数据，2018年，佳兆业共计收购30个地块，权益拿地金额约157.8亿元，其中粤港澳大湾区的新增土地权益投资额占比达56%。

截至2018年12月底，佳兆业在全国约2400万平方米的土地储备中，粤港澳大湾区的土地储备就近1300万平米，占据整体土储的54%。如果以货值来划分，总共4640亿元的土储货值中，73%位于大湾区，而深圳和广州总货值占比更是超过一半。

聚焦于粤港澳大湾区的这一战略，为佳兆业的销售规模扩张贡献了重要力量。年报数据显示，2018年佳兆业实现累计合约销售权益金额约700.6亿元，同比上涨56.7%。位于大湾区的合约销售就占据近60%，华中及长三角地区则分别贡献了12%、11%。

在确认收入方面，去年佳兆业确认销售金额达到362亿元。大湾区项目的入账收入占比达52%，深圳更是贡献了整体的44%。

2019年，佳兆业设定的合约销售目标为875亿元，预估同比增速达24.9%。而整体约1580亿元的可售资源中，按区域划分，粤港澳大湾区的占比也高达70%。

“希望未来三年在粤港澳大湾区有更好的表现，更强的竞争力，在储备丰富的前提下，持续享受湾区发展、产业升级、人口聚集所带来的增长红利。”——这是郭英成对粤港澳大湾区下一步布局的期许。

佳兆业方面表示，接下来在粤港澳大湾区将特别关注重点城市区域，其中三个核心城市区域包括深圳前海、广州南沙和珠海横琴。

旧改背后的庞大货值

值得关注的是，在上述粤港澳大湾区1300万平方米的土地储备中，超过一半是通过旧改供应的土地。

此外，佳兆业还有占地面积约3005.7万平方米的旧改项目尚未纳入土储（未计容积率），其中99%也位于大湾区。按占地面积划分，深圳及广州分别占比33%。这些旧改储备可为佳兆业带来约1.8万亿货值。

在一线城市土地资源稀缺的背景下，佳兆业凭借城市更新获取大量土地。2011年，佳兆业就成立全国首家专业运营城市更新项目的公司，将城市更新业务板块独立出来。

“万亿货值的城市更新项目锁定未来业绩的持续释放”，这被佳兆业视为区别与其他房企传统投资开发模式的核心优势之一。“在深圳、广州这样的一线城市，（开发商）不依靠旧改来实现土地储备，就会面临更多的挑战。我们希望旧改是我们在大湾区的一个机会。”郭英成称。

在2018年业绩会上，佳兆业公开提到，旧改供应和收并购，是公司新增土地储备的主要方式。佳兆业首席财务官刘富强说，佳兆业打算每年通过旧改纳储的面积占比大约80%，相对成本较低，对业绩贡献也有好处。

相比公开招拍挂，虽然每个城市、每个旧改项目的毛利率都不一样，但假如能在整体项目的拆迁和手续完善上，在项目规划和研究上具备实力，合理完成旧改流程，城市更新项目的毛利率还是会有更不错的表现。

不过，城市更新的普遍性特征在于前期难度大。比如佳兆业，现在有接近100个旧改项目在发展，正常情况下每个项目的周转率或发展周期都要5-6年，因此投入旧改的钱也几乎都需要沉淀5-6年时间，并且只要投进去就全部是负债，加上旧改项目无法评估，从净负债率上来看，这几年虽然佳兆业的净负债率逐年下降，但仍超过200%。

但佳兆业对于城市更新有自身优势所在，经验足、规范化、专业化，特别是风险把控和城市规划方面，拥有20年旧改经验的佳兆业竞争力不容小觑。佳兆业表示，希望未来在旧改投资和销售、回款这块能取得一个平衡。

城市更新也被佳兆业当做实现粤港澳大湾区销售拓展的“秘密武器”。佳兆业首次公开旧改供地的短中长期计划：短期1-2年内，佳兆业将有10个旧改项目计划供地供货，可售面积超过160平方米，货值近1000亿元；中期，共有14个项目供货，可售面积近850万平方米，货值约4500亿元；长期将有2000万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值约1.3万亿。

多元化业态发力

佳兆业城市更新发展的底气在于多元化，以多元化业态来填充旧改之后的项目内容与功能，是佳兆业城市更新的逻辑。早在2018年中期业绩会上，佳兆业方面就曾解释，每块土地的开发都会整合教育、医疗、科技产业、地产、商业、酒店等业态，佳兆业的多业态是在发力的。

佳兆业的多元化始于十多年前，采取成熟一个板块分拆一个板块的模式。从具体动作来看，佳兆业更倾向于从外部收并购，目前除了佳兆业集团之外，还发展了另外5个上市平台，分别是大健康板块的美加医学（现更名为佳兆业健康集团）和振兴生化、产业地产板块的南太地产、新科技板块的佳云科技、物业板块的佳兆业物业。

“我们因为做城市更新，业务板块很多，希望在这个基础之上发展别的业务。”郭英成指出，目前佳兆业的几大上市平台，管理上是相对成熟的。

在佳兆业2018年的年报上，已经产生收益的多元化业务被分列为租金收入、物业管理、酒店及餐饮业务、戏院、百货店及文化中心业务、水路客货运业务、其他业务等几大类。从营收来看，这些多元化业态贡献的收入虽然占比不大，但呈逐年上升趋势。去年，佳兆业的年度总收益约387.05亿元，来自多元化业态贡献的收入达约26.24亿元，同比上涨66.8%，在整体营收中的占比约6.8%。

佳兆业对于多元化的目标是，未来五年多元化业务的收入占比能够达到30%-40%左右。“多元化其实很难，但我希望能通过发展多元化与我们的地产主业实现互补，特别是在获取优质土地或者价格合理的土地这块，能够取到一些互补。”郭英成说。

在这些多元化业态中，郭英成尤为看中健康产业。他表示，看好这个领域的增长和投资。现在佳兆业既在往这一方面努力，也初见成效。

目前，佳兆业在健康领域已经收购了义齿上市企业美加医学以及参股振兴生化股份有限公司。将康养结合到体量较大的项目是佳兆业正在努力的方向，去年，佳兆业首度进入海南三亚，就是以康养切入。除此之外，佳兆业位于惠州的佳兆业东江新城，以及位于东戴河的项目，都是注入康养业务的典型案例。佳兆业方面表示，虽然康养确实很难做，大家都在探讨模式，但佳兆业已经走在行业的前列了。“按照我们的初步判断，这种康养服务能够给投资者和我们都带来不错的回报率。”