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汕头房地产开发投资平稳,商品房销售持续向好

    来源:南方+    作者:杨立轩    2021-09-10     浏览:

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近日,汕头市统计局公布《2021年上半年汕头市房地产开发运行分析》。分析显示,上半年汕头市完成房地产开发投资222.79亿元,销售面积增速在全省21个市中排名第二。

不过,房地产投资增长依赖于土地购置费投入、各区(县)房地产开发投资不平衡、办公楼和商业营业用房投资下降幅度较大等存在问题,也值得关注。专家认为,汕头是一个宜居城市,无论是环境气候,还是生活美食,都有一定的吸引力,房地产开发投资要实现增长,主要受到产业支撑和配套完善等因素的影响。

◤澄海增速快南澳潜力大◢

上半年,汕头市完成房地产开发投资222.79亿元,同比下降1.1%。其中,中心城区投资占比最大,投资增速最快的是澄海区。

按投资区域分,中心城区房地产开发投资173.84亿元,占全部房地产投资的78%,同比下降8.6%;非中心城区48.95亿元,同比增长39.6%。其中,澄海区在上半年新增项目计划总投资较大的情况下,增速达到104.1%。

不过,上半年汕头也有3个行政区出现投资负增长,金平区、濠江区和南澳县分别为-13.4%、-28.6%和-33.8%。金平区今年上半年无大项目支撑,增速呈负增长;濠江区上半年新入库项目计划总投资同比下降39.8%,南澳县上半年新入库项目1个,老项目支撑力不足。

“南澳县作为旅游目的地,海岛旅游资源丰富,从房地产投资的角度看,很有潜力发展养老地产和旅游地产。”在汕头大学法学院副教授、深远城市更新研究院院长李松看来,南澳县本地人口少,但天然的海洋环境和海南三亚很像,气候宜人,适合外地游客尤其是东北游客在假期时入岛度假。

李松认为,目前南澳县在全国的知名度和美誉度仍不高,生活、教育、医疗、交通等配套设施也不够完善。当地政府应加大对外宣传力度,适当引入资质较好的学校和医院等公共服务配套,才能推动房地产开发投资的持续发展。

值得关注的是,上半年汕头土地购置费较快增长,成为支撑房地产开发投资增长的重要因素。

按投资构成分,建安工程投资增幅下降、土地购置费增幅较大。上半年土地购置费101.34亿元,同比增长19.8%,占房地产投资比重45.5%,比去年同期提高7.9个百分点;而建安工程投资114.21亿元,同比下降7.5%,远低于土地购置费投资增速。

李松表示,房地产投资依靠土地购置费拉动,但对这一问题要多加关注,因为其不利于房地产开发投资持续平稳增长。

◤住宅类略涨办公楼“遇冷”◢

纵观上半年汕头房地产开发,哪种类型的投资深受市场追捧?

分析显示,除了住宅类投资增长,办公楼、商业营业用房投资却有点“遇冷”,出现了负增长。上半年,住宅投资152.91亿元,同比增长1.8%,住宅投资占房地产开发投资比重68.6%;办公楼投资7.63亿元,同比下降52.2%;商业营业用房投资9.73亿元,同比下降25.2%。

办公楼、商业营业用房投资热度下降,其中主要原因是受到客观环境的影响。在经济下行压力、新经济新业态的冲击下,传统的商业场所需求日渐萎缩,使得开发商对办公楼、商业营业用房投资趋于谨慎。

其次,办公、商业配套当前也存在供大于求问题。李松表示,以商业营业用房为例子,一类是辐射范围较广的商业综合体,近年来汕头已增加不少;一类是依附于小区的商业配套,这一类投资受片区人口和入住率的影响。

数据显示,上半年,汕头商品房施工面积2932.79万平方米,同比增长15.8%,其中住宅施工面积1912.39万平方米,增长18.9%;竣工面积95.49万平方米,同比增长92.4%,其中,住宅竣工面积52.80万平方米,增长76.9%;商品房新开工面积405.59万平方米,同比增长59.9%,其中住宅298.68万平方米,同比增长47.4%。

在李松看来,无论是住宅类投资,还是办公楼、商业营业用房投资,最终都受到片区人口多少的影响,而人口尤其是外来人口的迁入,则需要产业发展作为支撑。

◤库存量减少资金周转快◢

与开发投资相比,销售方面表现不俗。

上半年,汕头商品房销售面积228.44万平方米,同比增长74.1%,两年平均增长6%。销售面积增速在全省21个市中排名第二。商品房销售额224.67亿元,增长89.3%,两年平均增长6.8%。

按区域分,中心城区商品房销售面积154.83万平方米,同比增长80.3%,非中心城区73.61万平方米,增长62.3%。中心城区销售形势优于非中心城区,其中龙湖区贡献较大,销售量占全市的38.1%。

按用途分,住宅销售面积209.36万平方米,同比增长79.1%,住宅销售面积占商品房销售面积91.6%;办公楼、商业营业用房和其他房屋销售面积同比分别增长58.1%、102.5%和下降28.9%。

其中,90平方米以下住房18.67万平方米,下降1.9%;144平方米以上住房41.40万平方米,增长31.2%;90—144平方米住房销售面积达149.29万平方米,增长125.1%。可见90—144平方米的改善型住房需求旺盛,有很大的市场空间,消费者更趋向于选择性价比较高的住房。

商品房待售面积呈下降趋势。上半年,汕头商品房待售面积312.80万平方米,同比下降13.7%。其中,住宅待售面积157.27万平方米,下降16.0%;办公楼待售面积16.0万平方米,增长88.9%;商业营业用房待售面积52.29万平方米,下降11.7%。

销售情况向好,房地产企业资金周转加快,开发项目资金投入加大。上半年房地产开发企业本年到位资金264.70亿元,同比增长12.4%,房地产开发企业到位资金与本年完成投资比为1.19:1。

其中,国内贷款14.37亿元,同比增长34.1%;自筹资金228.97亿元,增长23.0%;定金及预收款12.52亿元,同比下降54.9%,个人按揭贷款6.39亿元,同比增长8%。国内贷款占到位资金5.4%,自筹资金占86.5%,定金及预收款和个人按揭贷款分别占4.7%和2.4%,自筹资金仍是企业到位资金主要来源。

总体看,汕头市房地产开发市场呈现开发投资平稳、施工规模扩大、商品房销售持续向好、库存量逐渐减少、企业到位资金充足等良好态势。

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