政策层出不穷，市场动荡不休，作为中国历史上唯一屡受调控而依然顽强的行业，楼市在2011年，又开始走上了一个不确定的未来。人口红利的褪色、经济结构的转型、住房制度的重归民生，会否令房地产过去10年的黄金时代，行渐结束？在这个新的转折过程中，我们有必要倾听那些影响惠州楼市发展的房企大佬们，听听他们在想什么，在说什么，在做什么。由此，我们第一次启动了为期半年的“高端访谈”，我们将陆续采访大约20位房企的老板们、CEO们，听听他们如何看待惠州楼市的前景，探触他们的内心世界、观察他们的企业运行……

今年跨入“百亿俱乐部”

光耀今年销售目标锁定百亿，目前已储备800万平方米可建筑面积的土地。

南方都市报：光耀今年的销售目标是100亿，这是新一轮调控出台前提出的，现在有调整吗？

郭赞明：没调整，我有信心。惠州区域公司和珠三角区域公司，重点项目都进展不错，这两个区域将承担60亿的销售额。另外天津、临沂各15个亿，杭州10亿。

南都记者：你们的销售额08年是7亿，去年到40亿，今年目标100亿，有人说这很冒进。

郭赞明：不冒进。我们现在还非常可控。我们不会减少项目，也没有资金流问题，搞不好将来我们还会这样超常规发展。只不过说，在惠州，相比一些同行，我们走得太快了。

南都：你们现在储备了多少地？

郭赞明：大约800万平方米建面的土地。珠三角区域是大头，占一半，其中惠州区域占了（珠三角的）60%，主要分布在惠阳、大亚湾。在东莞松山湖，我们新拿了一个别墅项目，今年可以卖。其它区域加起来有400万平方米，如在环渤海，天津、临沂有四个项目，还不包括北京、重庆和成都。我们现在的问题是，项目这么多，先做哪个，哪个放一放。

四处拿地，政府曾怀疑我炒地

“你看这几年调控那么多，光耀有没有卖过一寸土地？”

南都：你四处拿地，在光耀城项目上，曾有人怀疑你的资金链出了问题。

郭赞明：光耀城对光耀而言是举足轻重的一个项目，但当时，我并没有认为那是很大的困难。你看这几年调控那么多，光耀有没有卖过一寸土地？我大不了真的遇到什么困难了，还有最后的一招就是卖地过日子。但我们并没有那样做，到光耀手中的土地最后都开发了，这说明我的资金并没有问题。2008年也有一些人包括政府官员说，你光耀拿的地太多了，你是不是在炒地啊。这么多年，我们光耀拿的地，不管坏地还是好地，都是自己开发。荷兰水乡这块地放在2006年就不是一块好地，但我们还是执着地把它做成了一块好地。再有小金口那块地（光耀荷兰堡）也不好，荷兰小城当年很多同行都不看好，但是我们都做好了。光耀城也一样，当年是一个别人做了三年做不下去，我们接过来的烂尾楼，你能说它是好地吗？现在我们的推广做出来，产品做出来，大家都说这里非常好，是行业的旗帜。

南都：这块地当时地价是多少？

郭赞明：6个亿啊，在当时讲是贵了。这是我们第一次拿这么大的项目，而且是在资金不太充裕的情况下。但是我很乐观，我当时是看到6年以后的。我觉得这个项目6年内做完，就能赚钱。现在还不到3年，已经赚钱了。

朋友担心我走得快会摔倒

2008年楼市低谷期，郭赞明确立了光耀“走出去”战略，引起内外质疑。

南都：光耀八年，在你做过的重大决策中，哪个最关键？

郭赞明：走出去。我做出这个决策的时间是在2008年，刚好是房地产最低谷的时候。当我第一次提出这个提议的时候，公司很多老总都反对。他们认为应该先把惠州本地做大做强后，再说向外发展的问题。一些朋友也认为我太急了，但我认为一边发展一边寻找新机会也是可以的。今天看来，当时的决策带来了很多好处。当时我最好的朋友跟我说，小心走得太快会摔倒哦。一些朋友也不支持我，尤其是银行的行长，因为他有贷款放到我这里，他要确保他的资金是安全的。搞得我去天津拿地的时候，银行的朋友打电话问我，“听说你又去天津了？”我只有说没有啊，我在惠州。然后对方说那明天中午一起吃饭吧，我当晚就赶紧飞回来，那段时间我经常是这样的。因为我欠银行的钱，他就是我的老板，我要对老板负责（笑）。

南都：那最后是怎么说服身边的人的？

郭赞明：说不服只要我坚持做也能做啊，这就是民营企业的好处啊（笑）。有时候你要坚持这些啦，因为最后这个责任是要我自己背的，我自己都觉得当时太执着了。

拿地标准：产品要卖到1万元/平方米

光耀选择进入一个城市的标准，要开发的楼盘能卖到1万元/平方米。

南都：楼盘越来越多，有没有一个比较清晰的产品线定位？

郭赞明：我们坚持走中高端路线，低端的产品不做了。不论项目大小，我们都要走中高端路线。未来光耀的核心产品，是高端资源型大盘。我们已经和美国一家设计公司在深圳组建了一个新的设计公司，主要做产品研发。接下来我们会有一个集团副总裁专门分管这一块，未来在北京也将设立一个北方研发中心，南北两个研发中心同步推进。

南都：现在一些企业比如万科开始介入商业地产开发，你们有这方面的想法吗？

郭赞明：其实，商业地产这块我们已经启动了，现在上海、杭州各有一个项目在谈，都有商业，我们准备开发为城市综合体。北京还有一个项目在洽谈中，也以商业为主。

南都：为什么一开始就选择北京、上海这些竞争最激烈的地方？

郭赞明：我认为住宅走出去最好采用迂回政策，从二、三线城市开始。但是做商业，选择最集中的地方去做，反而更保险。

南都：决定进入一个新城市，是经过一番成熟的规划，还是哪里可以拿到便宜的地就去哪儿。

郭赞明：有一个规划，哪个城市能进，哪个城市不能进（我们）会有充分的评估。

南都：标准是什么？

郭赞明：要进入的城市，我们的产品起码能卖到10000块钱一平方米左右。就是说它的利润要比我们大本营惠州要大，如果没有，那我们的人才去到那里我的成本也大了。我们选择天津、杭州、上海、成都，都是这个道理。还有一个原则是地缘，如果一个城市刚好有熟人或者同行业介绍，项目又非常适合，我们当然也可以去。

争取明年香港上市

光耀未来3年内欲实现年销售额达200亿，且在香港上市。

南都：业界比较关注光耀的上市计划。

郭赞明：在我心中，有一盘棋。今年计划销售100个亿，打八折也有80亿，我很满足了，未来三年目标是（每年）200个亿。在同行竞争中，今年我们跻身前100强能实现，未来我希望能进入全国30强或50强。要实现这一目标，我们未来三年要上市。

南都：现在走到了哪一步？

郭赞明：原来计划在A股，但去年因为政策调整，A股市场对全国房企都停了。去年底到现在，我们一直寻求在香港上市，目前这个工作还在推进中，争取明年在香港上市。

南都：跑这么快，要很多东西支撑，你们目前最大的困难在哪里？资金？

郭赞明：不是资金，是人才瓶颈。房地产是一个对人才依赖度很高的行业，但很多企业都忽略了职业经理人队伍的建设。现在有好项目，有好的人操作，资金其实是源源不断的。资金方面，我本人对资本市场有研究，以前也从事过金融行业，资金没问题，关键是有没有有抱负的、专业的人跟我一起干。光耀可再开十个八个项目，钱没问题，但人就派不出那么多。

南都：最近跟一些开发商接触，他们提的最多的是去广州找钱。

郭赞明：去广州找钱，不如去深圳找钱；去深圳找钱，不如去上海找钱；去上海找钱，不如去北京找钱，越大的城市能提供的资金也越多，就看你有没有路去找。国外资金现在也非常多，只要能找到渠道和他们相结合，就可以解决很大的问题。最成熟最好的开发商，他在一个项目上投入的资金可能只有30%，另外70%都是靠资本市场的运作。

未来两三年调控有放松可能

未来2-3年调控可能放松，光耀进军二、三线城市及商业地产，避开了调控。

南都：对于目前的调控，你乐观吗？

郭赞明：对，我依然觉得这个行业没有问题，我看的不是暂时的调控，而是这个行业的前景在哪里，发展方向在哪里。不管调控政策怎么密集，但大方向并没有否定这个行业。从目前刚性需求量来看也好，还是从各行各业发展的速度来看也好，都是需要房地产的。现在政策对房地产有一定的压制，但是未来两到三年就有放松的可能。

南都：为什么？

郭赞明：对一个行业的调控不可能永远这么下去，中国房地产行业的不正常，就在于还没有完全市场化运作。政府目前的调控也是在摸索一条道路，将来一定会放开。

南都：光耀现在进入了很多调控政策不一样的城市，如何调节自身来应对？

郭赞明：我们也有很好的应对思路，第一，重点调控城市，我们没有碰那里的住宅，而是迂回到二线、三线，或是城市边缘，不在调控密集区。第二，我们已经有了商业地产的开发计划，这个目前还不受调控约束；第三，我们每个区域、每个项目都是独立资金运作的，如果单个项目出问题，不会影响到其它。

南都：十年九调，房价还下不来，问题在哪里？

郭赞明：如果放在10年这个长时间段里，房价涨是正常的，因为这是经济规律，其它的物价也在涨。只是说国家在控制房价的问题上，还没有找到合适的方法。决策者如果多下基层走走，更多地接触平民，然后再做决策，可能会更好。其实房地产市场，归根结底就是供求关系，现在主要是需求比供应多得多，从这个方向去想问题，可能会好很多。

温总理的话被误读了

温总理讲话的原意并非指所有的开发商都这样。

南都：一些城市已经出台房产税，主要针对豪宅，光耀产品又定位中高端，会受影响吗？

郭赞明：征税是可以的，可以调节社会分配。但只要大家把税交了，就要允许消费。社会上有钱人很多，用邓小平的话，是允许一部分人先富起来。既然允许一部分人先富起来，那么就要允许人家先过上富人的生活。如果高端消费在国内实现不了，有钱人怎么办？他会想办法把钱移到国外去，携家带口去移民，那是国家的损失。一个有钱人假设有能力在30个城市买30套房，只要他交税，照交水电费，有什么问题呢？现在国家又在提扩大内需，怎么扩大？人家有10部汽车，国家难道要从节约的角度不让人家买了吗？如果我们能有实力让国外的有钱人往中国跑，那才是聪明。

南都：温总理在两会前公开批评开发商没有道德，你听到这番话是什么感受？

郭赞明：我想总理的话肯定是被误读了，他的原意肯定不是指所有的开发商都这样，大家断章取义地理解了。如果让总理再讲一次，他不会说所有开发商都是这样的。

南都：目前国内很多言论把开发商放到公众的对立面，开发商几乎成了人民公敌。

郭赞明：不仅是开发商被误读，职业经理人也一样，所有从事这个行业的人都有问题。按照这个逻辑那么这个行业就不应该存在了，国家还搞这个行业干吗？

南都：那你怎么理解开发商的社会角色？

郭赞明：所有行业都一样，你说煤老板他有没有责任感？做石油的人有没有责任感？有责任感的开发商，到了哪个行业都还是有责任感的，应该这样去理解。其实很多开发商在做好自己事业的同时，都会考虑为这个社会尽一份力。

希望将来能叫响全国

最想听到业主的评价是，买光耀的房子没买错。

南都：你走出去，万科、保利、合生、碧桂园走进来，和他们比，你的优势在哪里？

郭赞明：我们的优势应该比较明显吧。我们现在的规模比较可控，这一点我有自信。在管理半径上，还有职业经理人队伍上，我比较得心应手，我一个电话可以打到十个二十个老总那里，每天我都应付得过来。在产品设计和销售上，我们也非常有特色。我们在这个阶段的速度可能比这些企业快，但是我承认，我们在综合实力以及品牌美誉度方面，还不及他们。

南都：光耀未来的愿景是什么？做多大？给公众什么形象？

郭赞明：做多大我不去限制它，有多大我就做多大（笑）。我希望光耀从惠州走出来，作为惠州不多的百亿企业，能够代表惠州成为一个全国叫得响的品牌。做大以后，我也会在履行社会责任这方面永远走下去。

南都：将来别人谈起光耀的房子，你最希望听到的评价是什么？

郭赞明：我最想听到的就是，业主说买光耀的房子非常值得，没有选择错，就够了。我也一直以这个为目标，不论项目是1万平方米，还是100万平方米，我们都倾注了很大的热情去做，非常认真。像光耀橙子，非常小的公寓项目，还有荷兰公馆、巧克力，都很小，也没有什么钱赚。但我们的目标是做到尽善尽美，让每一个业主都满意。

最伤心光耀城市广场

投入2000万解决光耀城市广场装修质量事件。

南都：你刚才说尽量让每个业主都满意，如果有业主的投诉呢？

郭赞明：有投诉是正常的，尤其这个行业，比如2009年我们光耀城市广场的投诉。

南都：这个问题也是我想问的。

郭赞明：对，其实从事这个行业八九年来，让我最伤心的就是这件事。这个项目装修不是我们的本意，我们把钱给了装修公司，但是装修公司在质量控制上不到位，导致业主投诉很厉害。但是我们面对这个问题的时候，二话没说，不管是花100万还是1000万，一定要把它修好。为这个问题，我组织员工开过至少20次会。

南都：现在怎么样了？

郭赞明：基本都搞好了，只剩下两个商铺。能修好的，我们尽量去做。但有的业主想换一套房，法律上没这个规定，我们就没做。为这个事，我们前后搭了2000万。这个行业哪个开发商不论是万科还是万达，都有投诉，做到零投诉很难，但我们会去追求完美。

南都：城市广场是光耀尝试装修房的开始，失败了，但光耀今年还要推装修房。

郭赞明：其实，光耀橙子也是精装修的，也没有投诉。精装修这块，光耀会继续做。城市发展到一定阶段后，装修房是很受欢迎的，很多业主没精力也不愿自己去装修。我最近跑了日本和韩国，那里百分之八十几的房子是带装修的，我们以后也会侧重探讨研发精装修产品。

放权是为了解放自己

“最欣赏的企业是龙湖、星河湾，最欣赏的企业家是王健林”。

南都：员工说你是个愿意放权的老板。

郭赞明：在我们现在这个阶段是需要放权的，放权是为了解放我自己的精力。一个私营企业的文化，实际上就是老板文化。整个公司的规划，就是老板心中的思路。如果一个企业不发展了，出问题了，可能就是老板出问题了。很多时候老板什么都管，约束了职业经理人的权限。当然，充分放权也会带来一个问题，比如说成本会提高。但我认为在前进中找问题，在前进中解决问题吧。

南都：在业内你最欣赏的企业是哪家？最欣赏的企业家又是谁？

郭赞明：我们一直都在调整学习方向。现阶段，我认为龙湖是值得学习的，它是做精品的，星河湾这种企业值得研究。企业家方面，大连万达的老板王健林值得学习。