住房保障范围将扩大今后大力发展公租房
编者按：按照国家关于大力发展公共租赁住房，完善住房供应体系的要求，我市从出台政策、加强土地和资金保障等方面全力支持公共租赁住房建设与发展。日前，全市公共租赁住房面向社会的配租工作在洪山区正式启动。在配租之前，笔者就公共租赁住房有关问题采访了武汉市住房保障和房屋管理局周玉珍局长。
问：请介绍一下我市公共租赁住房有关政策出台的背景和情况？
答：大力发展公共租赁住房是国家调控房地产市场，加强住房保障和完善住房供应体系的重要举措。今年以来，中央领导多次就发展公共租赁住房作出重要指示，国家有关部委密集出台了相关的指导意见和支持政策。年初，省政府与我市签订了建设和筹集公共租赁住房3万套的目标责任书。市委、市政府高度重视这项工作，5月市政府办公厅下发了《关于加快发展公共租赁住房的意见》(武政办〔2011〕79号)，为全市公共租赁住房的建设管理工作提供了政策依据。5月底，市住房保障工作领导小组向社会承诺，在今年8月底前制定出台武汉市公共租赁住房准入、公示、配租、管理、退出等相关政策配套文件。按照工作要求，我市相继出台了《关于利用“城中村”改造安置房源筹集公共租赁住房的试点意见》、《武汉市公共租赁住房租赁管理暂行规定》、《武汉市公共租赁住房租赁资格审核流程》、《关于公布2011年申请租赁公共租赁住房收入和住房条件的通知》等一系列配套文件。随着我市公共租赁住房建设进度的不断加快，其申请、配租、租赁和退出管理工作即将全面展开。
问：什么是公共租赁住房，它的建设标准是多少？
答：公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定套型面积和租赁价格，面向规定对象提供的保障性租赁住房。公共租赁住房可以是成套住宅，也可以是集体宿舍。原则上单套建筑面积控制在60平方米以内，以40平方米的小户型为主，高层住宅可在单套建筑面积基础上放宽10平方米。公共租赁住房按照满足基本居住需求的标准进行了统一装修，承租户只需配少量家具、电器即可入住。
问：请介绍一下我市公共租赁住房的建设情况
答：我市在今年正式开始公共租赁住房的建设。为完成“建设和筹集公共租赁住房3万套”的工作任务，我们创新工作思路，通过“五个一批”的方式积极拓展房源筹集渠道，取得了实效。一是政府投资购买一批。坚持政府主导的原则，落实财政资金，在经济适用住房、普遍商品住房中购买一批公共租赁住房。如江汉区政府突破辖区土地资源不足的障碍，购买盘龙城“中城时代”部分小户型住房作为廉租房和公共租赁住房。二是要求国有企业投资建设一批。依托市地产集团、市光谷投资公司、省联发[简介 最新动态]投等国有企业建设公共租赁住房，统一相关政策，实现企业自我营运，自我管理。三是鼓励用工单位自建一批。在符合城市规划的前提下，鼓励企业、高校利用自有用地建设职工公寓、宿舍，并将其纳入公共租赁住房管理范畴。四是政府投资包租一批。采取政府统一包租的方式，将村集体经济组织的村民在“城中村”改造安置后多余的安置房源用作公共租赁住房，此举得到住建部督查组的充分肯定。五是在商品住宅配建一批。出台在商品房开发、棚户区改造和城中村改造项目中，按照5－10%的比例配建保障性住房的政策。
截止目前，我市今年共安排公共租赁住房项目47个，共30906套，其中：政府投资购买项目7个，2776套；国有企业新建项目13个，15558套；企业、高校自建项目23个，8590套；政府包租4个项目，3982套。政府类公共租赁住房项目共有24个(含定向供应)，除产业园区外，大多数公共租赁住房都位于交通便利、生活设施相对完善的地段。其中：东湖高新区6个，武汉经济开发区4个，洪山区3个，江岸、硚口、汉阳、东西湖区各2个，江汉、武昌和化工新区各1个。截至10月，这24个项目中达到基础施工的有10个，达到结构2层的有4个，达到结构封顶的有10个。按照市政府要求，洪山区率先试点，南湖村、马湖村两个城中村改造项目筹集的近900套公租房房源年内可实现配租。我们通过洪山区项目试点，积累工作经验，优化工作流程，进一步修订和完善相关政策和标准，确保公共租赁住房工作在全市逐步推开，建设和管理工作平稳顺利推进。
问：公共租赁住房保障对象是哪些？
答：公共租赁住房保障对象主要有三个群体：城市中等偏下收入住房困难家庭、部分新就业职工和外来务工人员。其中，政府类公共租赁住房主要面向城市中等偏下收入住房困难家庭和部分新就业职工(单位无公共租赁住房)；开发园区和用工单位自建自筹的公共租赁住房主要面向本园区、本单位新就业职工和外来务工人员。
问：申请政府类租赁公共租赁住房有什么条件？
答：我市政府类公共租赁住房采取分类申请的原则，将申请对象分为了城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工两大类。
城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房应符合以下条件：申请人具有本市城镇常住户口，共同申请人具有本市城镇常住户口或持有《武汉市居住证》；申请人须具有稳定工作，即与用人单位签订了1年以上固定劳动(聘用)合同，或为各类行政事业单位正式工作人员(含退休人员)，家庭上年度人均月收入低于规定的收入标准；无房或人均住房建筑面积低于规定的住房标准；申请人与共同申请人之间有法定的赡养、抚养或者扶养关系。符合前三项条件且达到28周岁的未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员可作为单身居民申请公共租赁住房。享受廉租住房实物配租和已购买经济适用住房、限价房等保障性住房的家庭，不得承租公共租赁住房。
新就业职工申请公共租赁住房应符合以下条件：申请人及共同申请人具有本市城镇常住户口或持有《武汉市居住证》；申请人为大中专院校毕业生，且毕业未满五年；上年度申请人及共同申请人月均收入低于规定的收入标准；申请人已与用人单位签订一年以上(含一年)期限的固定劳动(聘用)合同，且在所在城区连续缴纳一年以上的社会保险金或住房公积金；申请人及其配偶在本市范围内无房且未租住公房，直系亲属在本市无住房资助能力。住房资助能力即申请人父母、子女或申请人配偶的父母在城区拥有2套及2套以上住房，且人均住房建筑面积达到35平方米以上。
我市2011年申请租赁公共租赁住房收入和住房条件已经制定：对于城市住房困难家庭，收入条件为家庭上年度人均月收入1500元以下，单身居民平均月收入2000元以下，住房条件为无房或人均住房建筑面积在8平方米以下；对于新就业职工，收入条件为申请人和共同申请人上年度人均月收入2000元以下，单身职工平均月收入2500元以下；住房条件为申请人和共同申请人在本市市区范围内无房且未租住公房，直系亲属在市区无住房资助能力。远城区可参照这一标准，确定申请条件。
问：如何获取公共租赁住房资格？
答：我市政府类公共租赁住房租赁资格审核工作实行分类审核和个人申请登记、公示公开、资格核准制度。不同的申请对象采取不同的流程，主要也有两类：
一是住房困难家庭的公共租赁住房申请审核采取三级审核、两次公示模式。申请人向户口所在街道办事处提出申请，并提交以下六类资料：《公共租赁住房申请表》； 家庭成员户籍、身份(含居住证)及婚姻情况证明；家庭住房情况证明；家庭成员工作及收入证明；申请人所在单位签署的协助管理承诺书；其它需要提交的材料。街道办事处对申请家庭的人口、收入、住房情况进行核实，对符合条件的，在申请人户籍所在地和现工作单位公示7日。公示期满无异议或者经核实异议不成立的，报送区房管部门。区房管、民政部门先后就申请家庭的住房和收入状况是否符合规定条件提出审核意见。住房和收入等状况均符合规定条件的，区房管部门在区人民政府政务网站、武汉市房地产市场信息网和有关媒体上公示7日。公示期满无异议或者经核实异议不成立的，发给《武汉市租赁公共租赁住房资格证明》。
二是新就业职工的公共租赁住房申请审核，进行两级审核、两次公示。由其用工单位统一组织向单位所在街道办事处提出公共租赁住房申请，需提交以下七类材料：《公共租赁住房申请表》；申请人及共同申请人身份、户籍证明(含居住证)；申请人及共同申请人收入证明；申请人劳动(聘用)合同、缴纳社会保险金或住房公积金证明以及毕业证明；申请人、共同申请人及其直系亲属在本市的住房情况证明；用工单位法人营业执照及签署的协助管理承诺书；其他需要提供的相关材料。街道办事处进行调查核实后，符合规定条件的，在其工作单位公示，公示期为7日。公示无异议或者经核实异议不成立的，统一报所在区房管部门审核，申请职工及其直系亲属在汉现住房状况符合规定条件的，由区房管部门在区人民政府政务网站、武汉市房地产市场信息网和有关媒体上再次公示，公示期为7日。公示无异议或者经核实异议不成立的，发放《武汉市租赁公共租赁住房资格证明》。
市区政府引进并纳入“黄鹤英才计划”的特殊专业人才、在市区工作的市级以上劳模和英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭和个人，须提供相关证件或者证明材料，可以不受收入、学历和毕业年限限制。
问：请介绍公共租赁住房配租的具体程序
答：政府类公共租赁住房的配租实行分类轮候制度，按照“进入轮候名册-项目公告-登记-选房-公示-签约”的程序进行。持有《武汉市租赁公共租赁住房资格证明》的住房困难家庭和新就业职工通过公开摇号分别进行排序，建立轮候名册；公共租赁住房项目具备租赁条件后，由区房管部门编制租赁方案，报市房管部门备案确认后发布项目公告；在公告规定的时间内，有选房意向的申请人须持本人身份证原件和复印件及《武汉市租赁公共租赁住房资格证明》原件，到项目公告指定地点登记，并选择房型，按照不同房型种类和轮候序号先后确定选房顺序；在公告规定的时间内，申请人须按照要求到项目公告指定地点按照选房顺序依次参加选房，申请人因当期供应房源的房型套数有限而未能租赁公共租赁住房的，其原有轮候序号予以保留；选房结果在公共租赁住房项目现场予以公布，区房管部门要将结果在政务网站等媒体公示7日，公示无异议或经确认异议不成立的，发放配租确认通知书；申请人领取配租确认通知书15日内，应与运营主体签订《公共租赁住房租赁合同》，办理入住手续。公共租赁住房实行有限期租赁，租赁期限最短为一年，最长不超过五年。
问：如何确定公共租赁住房租金？如何发放租赁补贴？
答：由区房管部门确定项目的市场租金参考价格，市物价、房管部门根据市场租金参考价格审核认定该项目公共租赁住房租金标准。
公共租赁住房租金补贴的计算公式为“申请家庭应享受补贴金额=(住房保障面积标准-申请家庭人均自有住房面积)×租金补贴标准×申请家庭人口数”。其中公共租赁住房保障面积标准和租金补贴标准，由市房管部门会同市物价和财政部门综合确定。按照三口之家、无房户的标准计算，补贴金额约为市场租金价格的30%左右。
租金和补贴拟采取先缴后补的方式，承租人按照合同约定缴纳租金；每季度末，区房管部门负责指导公共租赁住房产权单位或授权管理单位编制保障家庭(个人)租金补贴清册，报区财政部门核定后，对于符合补贴条件、按期缴纳租金和合同约定相关管理费用的租户核发补贴。这种“明补”方式，相对于将固定比例补贴直接在租金中扣除的“暗补”，一是体现相对公平，保障家庭可根据统一的补贴标准，结合家庭的人口状况和支付能力选择面积大小不同的公租房租住；二是保障有效退出，一旦租户不再符合保障条件而拒不搬出时，可以停发补贴，以继续收取市场租金方式督促其尽快退出。
问：公共租赁住房承租户需要承担哪些义务？
答：租户主要承担四项义务：一是公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借或转租，也不得用于从事经营性活动或改变房屋用途；二是承租人家庭人口、收入、住房及工作情况发生变化的，应当在变化发生之日起30日内，如实向区房管部门申报；三是按期及时缴纳租金，并按有关规定或约定交纳房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、有线电视、物业服务等相关费用，承租人拖欠租金和其他费用的，可通报其所在单位，单位应按照签署的协助管理承诺书从其工资收入中直接划扣；四是爱护并合理使用房屋及附属设施，不得对房屋进行装修、改变原有使用功能以及内部结构，对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人承担维修责任或赔偿责任。
问：公共租赁住房退出的条件和程序是什么？
答：公共租赁住房退出有三种情形，一是租赁合同期满未提出续租；二是承租人通过购买、获赠、继承等方式在城区获得住房，且超出公共租赁住房申请住房面积标准的，或在租赁期内超过政府规定收入标准；三是租赁合同解除，包括提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房、转租和出借公共租赁住房、改变公共租赁住房结构或使用性质、承租人无正当理由连续空置6个月以上、拖欠租金累计6个月以上以及在公共租赁房中从事违法活动以及其它违约行为。其中因第三类情形退出公共租赁住房的，其申请人和共同申请人5年内不得再次申请。
公共租赁住房退出的操作程序，即承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房，并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用，原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿；暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期，过渡期内不予发放补贴，并仍按公共租赁住房租金标准计收租金；拒不腾退住房的，运营主体根据租赁合同约定，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金，并在适当范围内公告，今后在本市范围内不得申请任何形式的住房保障资格。必要时运营主体可以依照相关规定向人民法院申请强制执行。
