发文号：汕头市地方税务局公告2011年第2号

　　发文日期：2011-12-30

　　第一条、为进一步加强我市房地产开发项目土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)等有关规定，结合我市的实际情况，特制定本暂行办法。

　　第二条、房地产开发项目土地增值税核定征收适用对象为达到应清算或可清算条件但无法据实清算且符合本办法第三条的土地增值税纳税义务人。

　　第三条、房地产开发项目土地增值税核定征收的适用范围

　　土地增值税纳税义务人有下列情形之一的，主管地方税务机关可以核定征收征收土地增值税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；

　　(二)擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；

　　(三)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　(四)纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的；

　　(五)对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的；

　　符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，组成土地增值税清算小组对房地产项目开展土地增值税核定征收核查工作。

　　第四条、房地产开发项目核定征收土地增值税的方法

　　土地增值税清算按照纳税人转让房地产所取得的收入、所支付的可扣除项目金额和规定的税率计算征收。对取得房地产收入、土地使用权成本、建筑安装工程费和基础设施费前期工程费、公共配套设施费、开发间接费用、土地征用及拆迁补偿费等土地增值税计算组成部分的，如能按实核算的，则按上述规定进行清算并计算应补(退)税款。对不能如实核算的，可依照如下方式进行核定后按确定的征收率计算征收土地增值税。

　　对采用核定征收的，按以下方法核定房地产收入并按孰高原则确定房地产收入。

　　1.主管税务机关参照政府有关房管部门提供的当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产收入；

　　2.参照房地产评估机构出具的当期房地产市场评估价格核定转让房地产收入；

　　3、参考《汕头市存量房交易价格评估验审计税系统》的有关数据核定房地产收入；

　　4、其他合理的方法。

　　第五条、核定征收率的确定

　　土地增值税核定征收率参考转让房地产类型以及增值率的不同，确定核定征收率。在确定房地产开发项目的土地增值税核定征收率时，应充分考虑不同房地产的类型以及取得土地使用权的金额和建造成本的不同而确定核定征收率。具体核定征收率按《汕头市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》所附的《汕头市土地增值税核定征收率表》执行。

　　第六条、土地增值税核定管理程序

　　土地增值税核定征收采用市、区、分局逐级负责，分级管理的方式。主管税务机关依照规定对纳税人的土地增值税清算申报开展清算核查时如发现房地产开发项目无法进行按实清算，确需采用核定征收的房地产开发项目的，应向区(县)局土地增值税清算核定工作领导小组提交核定清算专题报告，报告应包括该项目详尽的基本情况，未能据实清算的原由，建议采用的核定征收率的依据等内容，经县(区)地方税务局土地增值税清算领导小组审核合议后，确定适用该项目的土地增值税核定征收率，主管税务机关再按有关核定程序通知纳税人办理土地增值税申报缴纳应补缴税款或办理退税。同时，各区(县)局应在清算小组确定核定征收的土地增值税清算项目确定后将核定征收情况的有关情况上报市局备案。

　　第七条、核定征收税款的计算

　　应纳土地增值税税款＝转让房地产收入×适用核定征收率

　　第八条、清算后再转让房地产的处理

　　对实行核定征收的，在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。

　　第九条、对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

　　第十条、纳税人未按照税务机关规定的期限提供纳税资料的，税务机关应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十二条的有关规定进行处理。

　　第十一条  本办法由汕头市地方税务局负责解释。

　　第十二条  本办法自2012年1月1日起施行。

　　特此公告。

　　汕头市地方税务局

　　二○一一年十二月三十日